¿Qué impulsó la vuelta a beneficios en el tercer trimestre?

  • La empresa registró un beneficio neto de 374 millones de yuanes en el tercer trimestre de 2026, frente a una pérdida de 783 millones de yuanes un año antes. Goldman Sachs sigue previendo una pérdida neta anual de 900 millones de yuanes en 2026.
  • La mejora del beneficio obedeció principalmente a un aumento interanual de 2 puntos porcentuales del margen bruto desde una base baja, a la reducción de los gastos operativos y al paso de los resultados de las empresas conjuntas de una gran pérdida un año antes a un pequeño beneficio.
  • La mejora no fue uniforme: el margen bruto del tercer trimestre cayó 1 punto porcentual respecto al trimestre anterior; los gastos por intereses se duplicaron desde una base baja un año antes, mientras que el gasto fiscal también aumentó interanualmente debido a la reversión fiscal generada por las pérdidas del mismo periodo del año anterior.

¿Puede el avance de las ventas respaldar la previsión anual?

  • Las ventas contratadas en septiembre fueron de 16,2 mil millones de yuanes, un descenso interanual del 21%; las ventas acumuladas en los primeros nueve meses de 2026 ascendieron a 181 mil millones de yuanes, un 10% menos interanual, y alcanzaron el 81% de la previsión anual de Goldman Sachs, cerca del avance del 80% registrado en los primeros nueve meses de 2025.
  • El cálculo inverso a partir de la previsión anual de Goldman Sachs sitúa las ventas contratadas del cuarto trimestre en 44 mil millones de yuanes, un 15% menos interanual. El banco considera que la calidad de la reserva de suelo de la empresa es relativamente débil y que la proporción de proyectos en ciudades de primer nivel es inferior a la de sus principales competidores.
  • La actividad de construcción sigue deprimida: la superficie de nuevas obras iniciadas y terminadas en el tercer trimestre cayó interanualmente un 7% y un 35%, respectivamente.

¿Qué presión sobre el flujo de caja ha generado la aceleración de las compras de suelo?

  • La inversión en adquisición de suelo en el tercer trimestre fue de 40 mil millones de yuanes, aproximadamente el 90% de las ventas contratadas del trimestre, frente al 28% del primer semestre; se prevé que los proyectos adquiridos tengan un margen bruto de alrededor del 23%.
  • Goldman Sachs atribuyó la mayor salida de efectivo operativo del trimestre a las intensas adquisiciones de suelo: la salida del tercer trimestre fue de 17 mil millones de yuanes, un 86% más interanual. El saldo de caja al cierre del trimestre fue de 119 mil millones de yuanes, un 11% menos que en el trimestre anterior; la ratio de caja a deuda a corto plazo cayó 0.3 veces y la ratio de endeudamiento neto subió 6 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior.
  • Las adquisiciones de suelo del tercer trimestre no se distribuyeron uniformemente: aproximadamente el 84% por valor y el 63% por superficie tuvieron lugar antes del 28 de agosto; las adquisiciones de septiembre se mantuvieron en términos generales al nivel del año anterior, mientras que las de octubre fueron claramente inferiores a las del mismo periodo del año previo.

¿Por qué mantiene Goldman Sachs su recomendación neutral?

  • Goldman Sachs considera que la reserva de suelo de la empresa comprende distintas épocas de adquisición y numerosos proyectos en ciudades de menor nivel y proyectos no residenciales, lo que hace relativamente desfavorables las perspectivas de absorción de ventas y márgenes. La brecha entre las ventas contratadas y las necesidades habituales de gasto de capital y operativo también podría dificultar más su desapalancamiento que el de sus competidores estatales de propiedad central.
  • El banco también valoró positivamente el fortalecimiento de la gestión presupuestaria y del balance por parte de la dirección, así como la capacidad de la empresa para obtener financiación de bajo coste. Tras los resultados, Goldman Sachs mantuvo prácticamente sin cambios sus previsiones de beneficios para 2026–2029, su recomendación neutral y su precio objetivo a 12 meses de 6.1 yuanes; este precio se basa en un descuento del 10% respecto al valor liquidativo estimado por acción de 6.8 yuanes a finales de 2027.
  • Goldman Sachs calcula que la acción cotiza con un descuento del 21% respecto al valor liquidativo estimado a finales de 2027 y con una ratio precio-valor contable estimada para 2027 de 0.3 veces; los promedios de sus competidores nacionales son, respectivamente, un descuento del 20% y 0.6 veces. La venta de proyectos en inventario, el reconocimiento de resultados de proyectos con costes de suelo históricamente elevados y los cambios en los precios de la vivienda en mercados clave seguirán afectando a los márgenes y a la liquidez.