Marriott alcanza el primer puesto por primera vez: ¿qué amplitud tiene su ventaja?

  • Marriott superó a Hilton por primera vez en el índice de RevPAR relativo de Bernstein de 2026. Marriott ha mejorado de forma sostenida desde 2021, mientras que Hilton ha retrocedido ligeramente respecto a 2024, cambiando sus posiciones competitivas.
  • El índice de tarifa media de Marriott es 103, lo que significa que su precio medio cotizado es aproximadamente un 3% superior al de los hoteles competidores de la misma ubicación y categoría. Sin embargo, al incorporar la ocupación, los índices RevPAR de Marriott, Hilton y Hyatt son, respectivamente, 101.6, 101.2 y 100.7, con una diferencia de solo 0.9 puntos. Las dos últimas compensan una parte significativa de su desventaja en tarifas gracias a una mayor ocupación.

¿Qué tipo de competitividad mide este índice?

  • El estudio abarca más de 7,000 hoteles en Estados Unidos. Identifica las marcas que compiten por clientes similares dentro de un mismo código postal, compara las tarifas futuras ofrecidas para habitaciones básicas y las combina con las tasas de ocupación divulgadas por las marcas para estimar el RevPAR, o ingreso por habitación disponible. El índice utiliza como referencia 100, la media de los hoteles locales comparables, y se centra en identificar la fortaleza relativa de las marcas.
  • Las tarifas ofrecidas y la ocupación se combinan para elaborar una estimación; no son los ingresos reales por transacciones de cada hotel. Una limitación más directa es el momento de la reserva: la prima de Marriott es más pronunciada para estancias a más de tres meses, mientras que las tarifas ofrecidas por los grupos se acercan a medida que se aproxima la entrada. El plazo medio de reserva de la mayoría de los grupos hoteleros con pocos activos propios es de solo 2–3 semanas, por lo que las tarifas a largo plazo pueden exagerar la ventaja real de precios de Marriott.

InterContinental queda rezagado: ¿carecen de competitividad todas sus marcas?

  • El índice RevPAR de InterContinental Hotels Group es 96.6, claramente inferior al de los otros tres grupos. El lastre se concentra en marcas débiles tanto en precios como en ocupación: la ocupación de Holiday Inn es casi 5 puntos porcentuales inferior a la de Courtyard, la segunda más baja del grupo, y su índice RevPAR está más de un 10% por debajo de las tres primeras marcas del grupo.
  • La brecha de Crowne Plaza también procede de ambos factores: las tarifas ofrecidas por DoubleTree de Hilton son aproximadamente un 8% superiores y su ocupación es casi 10 puntos porcentuales mayor, lo que da lugar a una ventaja en el índice RevPAR superior al 20%. Esto indica que las tarifas más bajas no han generado una ocupación suficiente para compensarlas.
  • La clasificación del grupo también oculta mejoras. Holiday Inn Express ha reducido su brecha de RevPAR con Hampton respecto a 2024; la marca de estancia prolongada Staybridge presenta resultados próximos a los de Residence Inn y Homewood; y la brecha del índice entre Avid y Tru también se ha reducido de 24 puntos en 2024 a 15 puntos.

¿Cómo se traduce el desempeño de las marcas en crecimiento del grupo?

  • El razonamiento de Bernstein es que un mejor RevPAR relativo mejora la rentabilidad de los propietarios de hoteles, refuerza el incentivo de los promotores para elegir la marca y, a su vez, impulsa el crecimiento neto de habitaciones. Para los grupos con pocos activos propios, los nuevos hoteles son una fuente importante de crecimiento con márgenes elevados y una inversión incremental relativamente pequeña.
  • Esta relación concuerda con la cartera de proyectos de desarrollo en Estados Unidos: las habitaciones pendientes de desarrollo de Marriott equivalen al 21% de su oferta actual, frente al 18,9% de Hilton y al 15,2% de InterContinental. Sin embargo, la proporción de Marriott simplemente se ha mantenido estable desde 2024; la mejora de su posición en RevPAR aún no ha ido acompañada de un aumento de la proporción de proyectos. La conversión de los proyectos de desarrollo en nuevas habitaciones también está limitada por el avance de la construcción, y Bernstein señala la ralentización de la construcción como un riesgo para el crecimiento de Marriott.