La tasa de vacantes en las residencias para mayores de EE. UU. cae al 8,4%: ¿por qué la mejora crediticia de los bonos sigue dependiendo de la gestión?

¿Por qué ha caído la tasa de vacantes del 17% al 8,4%?

La absorción neta trimestral de residencias para mayores en EE. UU. ha superado las nuevas entregas durante 21 trimestres consecutivos, y la tasa nacional de vacantes cayó del 17% en el primer trimestre de 2021 al 8,4% en el segundo trimestre de 2026. Desde la pandemia, la absorción neta trimestral ha rondado el 0,6% del inventario existente, mientras que las entregas se han mantenido alrededor del 0,2%; la demanda de ocupación continúa absorbiendo las unidades vacantes.
En 2026, los miembros de mayor edad de la generación del baby boom cumplen 80 años, una edad habitual de ingreso. JPMorgan prevé que los elevados costes de financiación y laborales y el acceso limitado al capital sigan frenando el desarrollo, mientras que la relación entre oferta y demanda podría impulsar los alquileres.

Con datos de la encuesta HRS de 2022, JPMorgan comparó tres años de ingresos, activos financieros y patrimonio acumulado en la vivienda con tres años de alquiler. Estimó que, entre los hogares estadounidenses de mayores de 75 años, las proporciones capaces de costear tres años de vida independiente, vida asistida y atención a personas con problemas de memoria eran, respectivamente, 81,2%, 74,1% y 64,9%.
Al excluir el patrimonio de la vivienda que solo puede utilizarse mediante su venta o hipoteca, las proporciones caen a 65,7%, 56,2% y 44,5%. Si se añaden el sostenimiento del cónyuge y otros gastos de vida, la capacidad de pago disminuye aún más; la conversión del envejecimiento de la población en demanda de plazas pagadas por los propios residentes está limitada por la capacidad de convertir activos en efectivo y los presupuestos familiares.

Los costes laborales suelen representar más de la mitad de los gastos operativos de los centros de vida asistida, atención a personas con problemas de memoria y cuidados de enfermería, y el aumento salarial reduce directamente el rendimiento operativo neto de los inmuebles. Por ello, JPMorgan considera que las residencias para mayores son un activo muy dependiente de la capacidad de gestión.
La vida independiente y la vida asistida se financian principalmente con pagos directos de los residentes y pueden responder a los costes ajustando los alquileres; los centros de enfermería especializada dependen más de los reembolsos de Medicaid y Medicare fijados por el gobierno. Sus márgenes de beneficio suelen ser de apenas 0,4%–2,6%, con un margen limitado para ajustar los ingresos, lo que los hace más sensibles a los incrementos bruscos de costes.
Un estudio federal basado en datos de 2019 mostró que el pago mediano de Medicaid a los centros de cuidados de enfermería solo cubría el 82% de los costes. Por tanto, la composición de los pagadores es fundamental: una mayor dependencia de residentes cubiertos por Medicaid aumenta la presión sobre los beneficios.

A la fecha del informe, la emisión de CMBS de residencias para mayores en lo que iba de año ascendía a 7,4 mil millones de dólares, y el saldo vivo más reciente era de unos 60,7 mil millones de dólares. Casi todo correspondía a CMBS de agencias, principalmente a conjuntos de préstamos del programa de Ginnie Mae. Los inmuebles y los riesgos operativos asociados a los distintos conjuntos de préstamos no son iguales.
Las tasas de morosidad de los préstamos para residencias de mayores de Freddie K y de los préstamos del programa sanitario de Ginnie Mae han descendido en general desde alrededor de julio de 2024. Sin embargo, un análisis más detallado de JPMorgan concluyó que la caída en el segundo caso se debió principalmente a amortizaciones anticipadas involuntarias derivadas de la liquidación de préstamos problemáticos, por lo que no puede atribuirse íntegramente a una mejora operativa de los prestatarios existentes.
En una muestra de unos 130 préstamos en impago, aproximadamente 60 correspondían a centros de enfermería y 40 a centros de vida asistida. Entre las causas habituales de impago que pueden consultarse públicamente figuran las dificultades financieras, la escasez de personal, los cambios regulatorios y la finalización de la financiación pública, directamente relacionadas con las restricciones operativas mencionadas.