Goldman Sachs tentang pasar perumahan China: Penyusutan pasokan mendorong stabilisasi pada 2029, pemulihan pembangunan baru menunggu hingga 2032

Mengapa prospek harga justru membaik ketika proyeksi permintaan diturunkan?

Goldman Sachs menurunkan proyeksi permintaan struktural perumahan China untuk 2027–2035 sebesar 16% dibandingkan perkiraan sebelumnya, tetapi memperkirakan penyusutan tajam pasokan rumah baru akan mendorong harga perumahan stabil pada 2029. Penyesuaian pasokan menjadi penopang utama proyeksi harga tersebut, bukan revisi naik proyeksi permintaan.
Latar belakang penilaian ini mencakup peralihan ke model penjualan rumah yang sudah selesai dibangun dan memburuknya pasokan persediaan yang akan tersedia untuk dijual. Skala permintaan yang lebih rendah dan stabilisasi harga dapat terjadi bersamaan, dengan syarat penyusutan pasokan cukup besar untuk mengubah keseimbangan pasokan dan permintaan.

Goldman Sachs menaikkan proyeksi kenaikan kumulatif harga jual rata-rata selama dua tahun di Shanghai dan Shenzhen dari 15% menjadi 20%, naik 5 poin persentase. Ini merupakan penilaian harga untuk kedua kota tersebut; secara nasional, proyeksinya adalah stabilisasi pada 2029.
Dengan demikian, jalur pemulihan ini berbeda menurut wilayah dan waktu: ekspektasi kenaikan harga Shanghai dan Shenzhen lebih tinggi, sementara keseimbangan pasar nasional bergantung pada penyusutan pasokan rumah baru yang berkelanjutan.

Goldman Sachs memperkirakan pembangunan perumahan baru dan investasi aset tetap real estat akan berbalik arah pada 2032, didorong oleh percepatan permintaan terkait pembongkaran. Menurut jadwalnya, titik balik sektor konstruksi terjadi sekitar tiga tahun setelah harga rumah stabil.
Artinya, perbaikan harga rumah dan pemulihan aktivitas konstruksi tidak terjadi bersamaan: yang pertama didorong oleh penyusutan pasokan, sedangkan yang kedua memerlukan dukungan dari percepatan permintaan terkait pembongkaran. Proyeksi harga untuk 2029 tidak dapat langsung diterapkan pada pembangunan baru dan investasi.

Goldman Sachs memperkirakan rumah bekas akan mencakup 75% dari transaksi perumahan pada 2035. Proyeksi ini menunjukkan struktur transaksi semakin bergeser ke rumah yang sudah ada, sejalan dengan arah penyusutan pasokan rumah baru.
Karena itu, untuk memahami penyesuaian ini, harga, konstruksi, dan struktur transaksi perlu dilihat secara terpisah: harga perumahan dapat stabil lebih dahulu, pembangunan baru dan investasi kemudian berbalik arah, sementara transaksi terus bergeser ke rumah bekas.