Mengapa permintaan hunian tampak stabil, tetapi pasar rumah baru terus menyusut?

  • Citi memperkirakan total luas transaksi rumah baru dan bekas secara nasional pada 2027 sekitar 1,26 miliar meter persegi, turun sekitar 3% dari proyeksi 2026, tetapi masih mendekati 1,3 miliar meter persegi; pertumbuhan rumah bekas akan mengimbangi sebagian penyusutan rumah baru.
  • Harga rumah bekas dapat dinegosiasikan pembeli dan penjual, sementara kualitas, lokasi, dan penyerahan rumah juga lebih pasti. Citi memperkirakan luas transaksi rumah bekas pada 2027 meningkat 5% secara tahunan menjadi 693 juta meter persegi, dan nilai transaksinya naik 3% menjadi 7,7 triliun yuan, mencakup 58% dari nilai transaksi hunian.
  • Tanda peralihan ke rumah bekas sudah terlihat: Dalam 8 bulan pertama 2026, jumlah unit rumah bekas yang ditransaksikan di 36 kota yang dipantau naik 3% secara tahunan, sedangkan jumlah unit rumah baru turun 10%.

Kota mana yang mungkin lebih dahulu mencapai titik balik harga rumah?

  • Citi memperkirakan kota seperti Shanghai, Beijing, dan Shenzhen, yang memiliki banyak penduduk bekerja, likuiditas transaksi lebih baik, serta penawaran dan permintaan yang lebih sehat, akan lebih dahulu mengalami titik balik harga rumah bekas. Pada September 2026, harga rumah bekas Shanghai naik 0,8% secara tahunan, sementara Beijing dan Shenzhen masing-masing turun 2,5% dan 1,5%, dengan penurunan yang menyempit.
  • Volume transaksi yang tinggi membantu menyerap stok rumah berbiaya tinggi: Setelah rumah berpindah tangan, biaya kepemilikannya lebih mendekati harga pasar saat ini, dan jumlah pemilik yang menunggu harga pulih sebelum menjual mungkin berkurang. Jumlah daftar rumah bekas di 39 kota yang dipantau turun 3% dari akhir tahun sebelumnya per Oktober 2026.
  • Stabilisasi masih tidak merata: Harga rumah bekas di kota-kota utama tingkat pertama berada 37%–44% di bawah puncak historis masing-masing, sedangkan indeks harga rumah bekas Badan Statistik Nasional untuk 70 kota masih turun 5,1% secara tahunan pada Agustus 2026. Citi memperkirakan sekitar 2,21 juta unit rumah bekas potensial di 36 kota belum didaftarkan, sekitar 49% dari daftar yang ada.

Seberapa cepat pengurangan pasokan rumah baru dapat mengurangi persediaan?

  • Citi memperkirakan luas hunian yang mulai dibangun pada 2027 turun sekitar 21% secara tahunan menjadi 255 juta meter persegi, dan luas yang selesai turun 22% menjadi 245 juta meter persegi, keduanya kembali ke tingkat sekitar 2000. Pembiayaan yang makin ketat, penjualan rumah yang sudah selesai, dan persyaratan pengurangan persediaan membuat pengembang lebih berhati-hati dalam memperoleh lahan dan membangun.
  • Pasokan menyusut lebih cepat daripada penjualan, sehingga membantu pengurangan persediaan. Pada September 2026, luas persediaan rumah baru dalam definisi luas di 80 kota turun 6% secara tahunan; tetapi penjualan yang lemah menaikkan periode penyerapan persediaan menjadi 36 bulan, jauh di atas rata-rata historis sekitar 17 bulan.
  • Perbedaan antarkota terlihat jelas: Periode penyerapan rumah baru di kota tingkat pertama adalah 22 bulan, yang menurut Citi relatif terkendali dibandingkan siklus pembangunan sekitar 24 bulan; tekanan persediaan lebih besar di kota tingkat lebih rendah.

Mengapa penjualan rumah yang sudah selesai menekan investasi pembangunan?

  • Citi memperkirakan nilai penjualan rumah baru secara nasional pada 2027 turun 11% secara tahunan menjadi 5,6 triliun yuan, dengan luas penjualan turun menjadi sekitar 560 juta meter persegi; pergeseran preferensi pembeli ke rumah bekas, ditambah tekanan demografis dan ekspektasi harga rumah, terus melemahkan permintaan rumah baru.
  • Penjualan rumah yang sudah selesai memperpanjang periode pengembalian modal, sehingga pengembang perlu mengalokasikan lebih banyak dana untuk mempertahankan skala penjualan yang sama. Citi memperkirakan investasi pembangunan properti pada 2027 turun 24% secara tahunan menjadi 4,9 triliun yuan, penurunan yang lebih besar daripada nilai penjualan.
  • Dalam skenario ketika harga tanah belum disesuaikan, Citi menghitung bahwa pengembang perlu mengalokasikan 70%–120% lebih banyak dana sendiri untuk mempertahankan skala penjualan serupa, dan tingkat pengembalian internal proyek dapat turun dari sekitar 20%–25% menjadi 3%–7%.

Permintaan apa saja yang dapat dijangkau dukungan kebijakan?

  • Subsidi bunga KPR rumah pertama yang berlaku mulai Oktober 2026 ditujukan bagi hunian dengan luas tidak lebih dari 120 meter persegi dan harga total tidak lebih dari 1,5 juta yuan. Pokok pinjaman yang memenuhi syarat maksimal 1 juta yuan, dengan subsidi bunga tahunan 1 poin persentase selama maksimal 5 tahun.
  • Citi menilai subsidi bunga lebih menguntungkan hunian biasa di kota tingkat ketiga dan keempat serta wilayah pinggiran kota tingkat kedua. Berdasarkan transaksi di 40 kota selama 8 bulan pertama 2026, rumah baru dan bekas yang memenuhi syarat luas dan harga masing-masing mencakup 33% dan sekitar 55%; Citi memperkirakan kebijakan ini dapat menambah penjualan rumah baru nasional secara marginal sebesar 1%–2%.
  • Saat kebijakan memberikan dukungan, penurunan pendapatan tanah masih menekan keuangan daerah. Citi memperkirakan pendapatan penjualan tanah mencakup 16% dari pendapatan pemerintah daerah pada 2027, di bawah puncak 44% pada 2020; defisit fiskal pemerintah daerah dalam 8 bulan pertama 2026 sebesar 9,7 triliun yuan.