Laporan Mingguan Properti Tiongkok: Transaksi Sedikit Melemah, Kebijakan Pembaruan Kota Diperkuat
Pada pekan ke-43, transaksi rumah baru dan rumah bekas masing-masing turun 4% dan 5% dibandingkan pekan sebelumnya, meski beberapa proyek baru di Shanghai mencatat kinerja kuat. Goldman Sachs optimistis terhadap harga rumah di Shanghai dan Shenzhen, sekaligus memperkirakan penjualan seratus pengembang properti teratas masih turun 12% secara tahunan pada Oktober.
Sumber asli：Goldman Sachs (China) Securities Company LimitedPertama diterbitkan di Unhidea：Tanggal sumber asli：
Pokok utama
Transaksi properti secara keseluruhan masih lemah, dengan perbedaan kinerja rumah baru dan rumah bekas serta kinerja harga sejumlah proyek baru di Shanghai. Kebijakan pembaruan kota memperluas cakupan proyek renovasi, tetapi Goldman Sachs memperkirakan aktivitas pengembang masih akan menyusut.
Seberapa besar pelemahan transaksi?
Pada pekan ke-43, luas rumah baru yang terjual di sekitar 75 kota turun 4% dibandingkan pekan sebelumnya dan 12% secara tahunan, sementara aktivitas pencarian rumah baru turun 3,3% dibandingkan pekan sebelumnya. Sejak awal tahun, luas rumah baru yang terjual rata-rata turun 12% secara tahunan, serta masing-masing turun 18% dan 35% dibandingkan periode yang sama pada 2024 dan 2023.
Luas rumah bekas yang terjual di sekitar 20 kota pada pekan tersebut turun 5% dibandingkan pekan sebelumnya, tetapi naik 9% secara tahunan. Sejak awal tahun, rata-ratanya naik 2% secara tahunan dan masing-masing 11% dan 13% lebih tinggi dibandingkan periode yang sama pada 2024 dan 2023, mengungguli rumah baru.
Penjualan berdasarkan pemesanan rumah bekas relatif stabil, tetapi jumlah kunjungan untuk melihat rumah turun 4% dibandingkan pekan sebelumnya, dan ekspektasi kenaikan harga rumah oleh agen maupun penjual ikut melemah. Pemesanan biasanya mendahului transaksi berdasarkan pendaftaran selama 1 hingga 2 pekan dan dapat memberikan petunjuk mengenai transaksi dalam waktu dekat.
Mengapa proyek baru di Shanghai membuat Goldman Sachs optimistis terhadap harga rumah?
Goldman Sachs mengamati bahwa sejumlah proyek baru di Shanghai baru-baru ini memiliki tingkat pemesanan tinggi dan terjual dengan cepat, sehingga mendorong kenaikan harga jual beberapa proyek. Kinerja ini juga sejalan dengan tren harga rumah Shanghai yang relatif lebih unggul dalam data Biro Statistik Nasional.
Atas dasar itu, Goldman Sachs mempertahankan pandangan optimistisnya terhadap harga jual rata-rata di Shanghai dan Shenzhen. Namun, ekspektasi kenaikan harga oleh agen dan penjual secara keseluruhan di kota-kota yang dipantau masih melemah, dan kinerja beberapa proyek baru tidak sejalan dengan tren transaksi nasional.
Pasokan menyusut: jumlah listing baru di kota-kota yang dipantau turun 8% dibandingkan pekan sebelumnya; persediaan di sekitar 20 kota turun 0,3% dibandingkan pekan sebelumnya, dengan periode penyerapan persediaan sebesar 26.5 bulan, di bawah rata-rata September sebesar 27.2 bulan.
Apa saja ketentuan baru dalam kebijakan pembaruan kota?
Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan bersama lima departemen lain menerbitkan dokumen yang mengusulkan pelaksanaan secara tertib sekitar 1500 proyek renovasi besar di kawasan permukiman dan kawasan industri lama, masa transisi penggunaan lahan selama 5 tahun, serta perluasan kanal REIT infrastruktur. Jaringan pipa pemanas yang telah beroperasi selama 20 tahun juga masuk dalam cakupan renovasi.
Kementerian Keuangan mengalokasikan sisa kuota utang pemerintah daerah sebesar 550 miliar yuan, termasuk sisa kuota obligasi khusus sebesar 250 miliar yuan, dengan prioritas bagi proyek yang sedang dibangun. Proyek baru akan berfokus pada “enam jaringan”, termasuk jaringan pipa bawah tanah perkotaan.
Rencana aksi Shanghai untuk 2026–2028 mengusulkan renovasi sekitar 24 juta meter persegi kawasan permukiman lama dan renovasi menyeluruh 700 ribu meter persegi rumah lama dalam tiga tahun, serta peningkatan efisiensi energi pada 12 juta meter persegi rumah yang sudah ada, sekaligus mempercepat pembaruan kampung kota dan gedung komersial serta perkantoran.
Bagaimana aktivitas penjualan dan pembangunan akan berkembang selanjutnya?
Berdasarkan data penjualan dari sekitar 75 kota, Goldman Sachs memperkirakan nilai penjualan berdasarkan kontrak dari seratus pengembang properti teratas turun 12% secara tahunan pada Oktober, dengan penurunan yang lebih kecil daripada 14% pada September.
Berdasarkan pasokan dan permintaan kaca apung serta model permintaan, indikator pelacakan penyelesaian Goldman Sachs menunjukkan luas bangunan yang selesai pada Oktober turun secara tahunan sekitar angka tinggi dalam kisaran dua puluh persenan. Sebagai pembanding, Biro Statistik Nasional melaporkan luas bangunan yang selesai pada September turun 36% secara tahunan.
Dengan menggabungkan tren penjualan lahan di 300 kota dan tingkat pengiriman semen nasional, Goldman Sachs memperkirakan penurunan tahunan luas proyek yang baru dimulai pada Oktober juga berada pada angka tinggi dalam kisaran dua puluh persenan. Biro Statistik Nasional melaporkan penurunan tahunan sebesar 26% pada September.
