Marriott pertama kali berada di puncak, seberapa besar keunggulannya?

  • Marriott melampaui Hilton untuk pertama kalinya dalam indeks RevPAR relatif Bernstein pada 2026. Marriott terus membaik sejak 2021, sementara Hilton sedikit turun dibandingkan 2024, sehingga posisi persaingan keduanya berubah.
  • Indeks rata-rata tarif kamar Marriott sebesar 103, artinya rata-rata tarif yang ditawarkan sekitar 3% lebih tinggi daripada hotel pesaing di lokasi dan kelas yang sama. Namun, setelah tingkat hunian diperhitungkan, indeks RevPAR Marriott, Hilton, dan Hyatt masing-masing sebesar 101.6, 101.2, dan 100.7, dengan selisih hanya 0.9 poin. Dua merek terakhir mengimbangi bagian yang signifikan dari kelemahan tarif kamar mereka melalui tingkat hunian yang lebih tinggi.

Daya saing seperti apa yang diukur indeks ini?

  • Studi tersebut mencakup lebih dari 7,000 hotel di AS. Studi ini mencari merek yang bersaing mendapatkan pelanggan sejenis dalam kode pos yang sama, membandingkan tarif mendatang untuk tipe kamar dasar, lalu menggabungkannya dengan tingkat hunian yang diungkapkan merek untuk memperkirakan RevPAR, yaitu pendapatan per kamar yang tersedia. Indeks menggunakan rata-rata hotel sejenis di lokasi tersebut, 100, sebagai acuan dan berfokus pada kekuatan merek relatif.
  • Tarif yang ditawarkan dan tingkat hunian merupakan dasar estimasi gabungan, bukan pendapatan transaksi aktual masing-masing hotel. Batasan yang lebih langsung adalah waktu pemesanan: premi Marriott lebih terlihat untuk tanggal menginap lebih dari tiga bulan mendatang, sedangkan tarif yang ditawarkan berbagai grup semakin mendekati satu sama lain menjelang tanggal menginap. Rata-rata jeda pemesanan bagi sebagian besar grup hotel beraset ringan hanya 2–3 minggu, sehingga tarif untuk masa yang lebih jauh mungkin membesar-besarkan keunggulan harga aktual Marriott.

InterContinental tertinggal, apakah semua mereknya kurang kompetitif?

  • Indeks RevPAR InterContinental Hotels Group sebesar 96.6, jauh di bawah tiga grup lainnya. Faktor penekan terkonsentrasi pada merek yang lemah baik dalam harga maupun tingkat hunian: tingkat hunian Holiday Inn hampir 5 poin persentase lebih rendah daripada Courtyard, yang terendah kedua dalam kelompoknya, dan indeks RevPAR-nya lebih dari 10% di bawah tiga merek teratas kelompok tersebut.
  • Kesenjangan Crowne Plaza juga berasal dari kedua sisi: tarif yang ditawarkan DoubleTree milik Hilton sekitar 8% lebih tinggi dan tingkat huniannya hampir 10 poin persentase lebih tinggi, menghasilkan keunggulan indeks RevPAR lebih dari 20%. Ini menunjukkan bahwa tarif yang lebih rendah tidak menghasilkan tingkat hunian tambahan yang cukup untuk mengimbanginya.
  • Peringkat grup juga menutupi adanya perbaikan. Holiday Inn Express telah mempersempit kesenjangan RevPAR dengan Hampton dibandingkan 2024; kinerja merek menginap jangka panjang Staybridge mendekati Residence Inn dan Homewood; dan kesenjangan indeks Avid terhadap Tru juga menyempit dari 24 poin pada 2024 menjadi 15 poin.

Bagaimana kinerja merek berpengaruh terhadap pertumbuhan grup?

  • Penalaran Bernstein adalah bahwa RevPAR relatif yang lebih baik meningkatkan imbal hasil pemilik hotel, memperkuat dorongan pengembang untuk memilih merek tersebut, dan selanjutnya mendorong pertumbuhan bersih kamar. Bagi grup beraset ringan, hotel baru merupakan sumber penting pertumbuhan bermargin tinggi dengan tambahan investasi yang relatif kecil.
  • Hubungan ini selaras dengan daftar proyek pengembangan di AS: kamar Marriott yang akan dikembangkan setara dengan 21% dari pasokan yang ada, dibandingkan 18,9% untuk Hilton dan 15,2% untuk InterContinental. Namun, rasio Marriott hanya bertahan pada tingkat yang sama sejak 2024; perbaikan peringkat RevPAR belum disertai kenaikan rasio proyek pengembangan. Perubahan proyek pengembangan menjadi kamar baru juga dibatasi oleh kemajuan konstruksi, dan Bernstein mencantumkan perlambatan konstruksi sebagai risiko bagi pertumbuhan Marriott.