Bagaimana perubahan kinerja kuartal ketiga dan panduan setahun penuh?

  • Dana dari operasi (FFO) per saham Brixmor menurut standar NAREIT pada kuartal ketiga sebesar 0.60 dolar, sesuai dengan perkiraan Goldman Sachs dan 1,7% di atas konsensus FactSet sebesar 0.59 dolar.
  • Perusahaan menaikkan masing-masing batas rentang panduan FFO per saham 2026 sebesar 0.01 dolar, menjadi 2.36–2.38 dolar; titik tengah sebesar 2.37 dolar lebih tinggi 0,4% daripada perkiraan Goldman Sachs dan FactSet sebesar 2.36 dolar.
  • Pendapatan operasional bersih properti yang sama pada kuartal ketiga naik 6,6% secara tahunan, dengan sewa dasar menyumbang 4.8 poin persentase. Perusahaan mempersempit dan menaikkan panduan pertumbuhan properti yang sama setahun penuh dari 5,00%–5,75% menjadi 5,50%–5,75%.

Mengapa tingkat sewa menjadi sorotan dalam kinerja ini?

  • Tingkat hunian yang membayar sewa pada kuartal ketiga sebesar 91,4%, naik 1 poin persentase secara kuartalan dan 1.2 poin persentase secara tahunan. Angka ini pulih pada kuartal tersebut setelah turun pada kuartal kedua akibat pengambilalihan kembali ruang sewa berukuran besar.
  • Tingkat sewa keseluruhan berdasarkan kontrak yang ditandatangani naik menjadi 95,6%, meningkat 0.8 poin persentase secara kuartalan; tingkat sewa toko kecil mencapai rekor 92,8%, sementara tingkat sewa penyewa utama naik menjadi 97,0%.
  • Dalam 12 bulan hingga kuartal ketiga, kenaikan sewa tunai keseluruhan untuk kontrak baru, perpanjangan, dan opsi sebesar 17,0%, termasuk kenaikan 37,4% untuk kontrak baru. Goldman Sachs memperkirakan kenaikan keseluruhan dapat bertahan di sekitar 15%.
  • Di samping kenaikan sewa, ada pula kendala biaya: sewa efektif bersih untuk ruang yang disewakan kembali sebesar 83% dari sewa dasar, lebih rendah daripada 85% setahun sebelumnya.

Mengapa Goldman Sachs tetap optimistis terhadap 2027 setelah perlambatan kuartal keempat?

  • Pendapatan operasional bersih properti yang sama tumbuh 6,2% selama tiga kuartal pertama tahun ini, sehingga panduan setahun penuh yang diperbarui mengindikasikan perlambatan pertumbuhan pada kuartal keempat. Goldman Sachs mengaitkannya dengan basis pembanding yang lebih tinggi berupa pertumbuhan 6,0% pada periode yang sama tahun lalu, serta waktu perubahan kontrak yang telah ditandatangani tetapi belum dimulai menjadi pendapatan sewa.
  • Perkiraan sewa dari kontrak yang telah ditandatangani tetapi belum dimulai sebesar 68,9 juta dolar, naik dari 60,5 juta dolar setahun sebelumnya. Dari jumlah tersebut, 48,5 juta dolar diperkirakan mulai menghasilkan sewa pada 2027, meningkat dari 29 juta dolar yang pada periode yang sama tahun lalu diperkirakan mulai pada 2026.
  • Jadwal dimulainya sewa tersebut mendukung pandangan Goldman Sachs bahwa pertumbuhan pendapatan operasional bersih properti yang sama akan kembali meningkat pada 2027; selisih antara tingkat sewa berdasarkan kontrak dan tingkat hunian yang membayar sewa pada kuartal ketiga sebesar 4.2 poin persentase, menyempit dari 4.4 poin persentase pada kuartal kedua.

Faktor apa saja yang akan memengaruhi pertumbuhan dan valuasi?

  • Pendapatan yang diperkirakan tidak tertagih pada kuartal ketiga mencapai 0,92% dari pendapatan, lebih tinggi daripada asumsi Goldman Sachs sebesar 0,60% dan rentang panduan setahun penuh perusahaan sebesar 0,60%–0,85%; namun rasio kumulatif selama tiga kuartal pertama sebesar 0,64%.
  • Perusahaan menyelesaikan proyek investasi ulang senilai 54,6 juta dolar yang mencapai operasi stabil pada kuartal ketiga, dengan imbal hasil pendapatan operasional bersih tambahan sebesar 10%. Nilai proyek dalam rencana sebesar 331,8 juta dolar, lebih rendah daripada 375,3 juta dolar setahun sebelumnya, sementara perkiraan imbal hasil naik dari 9% menjadi 10%.
  • Brixmor berencana mengakuisisi Slate Grocery REIT dengan nilai sekitar 2,34 miliar dolar, dengan penyelesaian diperkirakan pada kuartal pertama 2027, dan masih bergantung pada syarat penyelesaian transaksi. Goldman Sachs mempertahankan peringkat beli dan target harga 33 dolar untuk 12 bulan.