Tingkat kekosongan hunian lansia AS turun ke 8,4%: Mengapa perbaikan kredit obligasi masih bergantung pada operasional?

Mengapa tingkat kekosongan turun dari 17% menjadi 8,4%?

Penyerapan bersih hunian lansia AS per kuartal telah melampaui unit baru yang diserahkan selama 21 kuartal berturut-turut, dan tingkat kekosongan nasional turun dari 17% pada kuartal pertama 2021 menjadi 8,4% pada kuartal kedua 2026. Sejak pandemi, penyerapan bersih per kuartal sekitar 0,6% dari stok yang ada, sementara unit yang diserahkan tetap sekitar 0,2%; permintaan hunian terus menyerap unit kosong.
Pada 2026, anggota tertua generasi baby boomer mencapai usia 80 tahun, usia yang lazim untuk mulai menghuni fasilitas lansia. JPMorgan memperkirakan tingginya biaya pembiayaan dan tenaga kerja serta terbatasnya akses modal akan terus menekan pembangunan, sementara kondisi pasokan dan permintaan berpotensi mendorong kenaikan sewa.

Berdasarkan data survei HRS 2022, JPMorgan membandingkan pendapatan tiga tahun, aset keuangan, dan ekuitas rumah dengan sewa tiga tahun. Perusahaan memperkirakan bahwa dari rumah tangga AS berusia di atas 75 tahun, proporsi yang mampu menanggung biaya tiga tahun untuk hunian mandiri, hunian berbantuan, dan perawatan memori masing-masing adalah 81,2%, 74,1%, dan 64,9%.
Setelah mengecualikan ekuitas rumah yang hanya dapat digunakan dengan menjual atau menggadaikan rumah, proporsinya turun menjadi 65,7%, 56,2%, dan 44,5%. Jika biaya tanggungan pasangan dan pengeluaran hidup lainnya turut diperhitungkan, kemampuan membayar akan semakin menurun; perubahan penuaan penduduk menjadi permintaan hunian yang dibayar sendiri dibatasi oleh kemampuan mencairkan aset dan anggaran rumah tangga.

Biaya tenaga kerja di fasilitas hunian berbantuan, perawatan memori, dan keperawatan sering kali mencapai lebih dari separuh biaya operasional, dan kenaikan upah secara langsung menekan tingkat pendapatan operasional bersih properti. Oleh karena itu, JPMorgan memandang hunian lansia sebagai aset yang sangat bergantung pada kemampuan operasional.
Hunian mandiri dan hunian berbantuan terutama dibiayai sendiri oleh penghuni, dan sewa dapat disesuaikan untuk menghadapi biaya; fasilitas keperawatan terampil lebih bergantung pada penggantian biaya Medicaid dan Medicare yang ditetapkan pemerintah. Margin laba fasilitas keperawatan terampil biasanya hanya 0,4%–2,6%, dengan ruang terbatas untuk menyesuaikan pendapatan sehingga lebih sensitif terhadap guncangan biaya.
Sebuah studi federal yang menggunakan data 2019 menunjukkan bahwa median pembayaran Medicaid kepada panti jompo hanya menutup 82% dari biaya. Karena itu, komposisi pembayar sangat penting: ketergantungan yang lebih besar pada penghuni Medicaid meningkatkan tekanan terhadap laba.

Pada saat laporan disusun, penerbitan CMBS hunian lansia sejak awal tahun mencapai 7,4 miliar dolar, dengan nilai beredar terbaru sekitar 60,7 miliar dolar. Hampir seluruhnya merupakan CMBS agensi dan didominasi oleh kumpulan pinjaman program Ginnie Mae. Properti dan risiko operasional yang terkait dengan setiap kumpulan pinjaman berbeda-beda.
Tingkat tunggakan pinjaman hunian lansia Freddie K dan pinjaman program layanan kesehatan Ginnie Mae secara umum menurun sejak sekitar Juli 2024. Namun, analisis lebih lanjut JPMorgan menemukan bahwa penurunan pada kategori terakhir terutama didorong oleh pelunasan dipercepat yang tidak sukarela akibat penyelesaian pinjaman bermasalah, sehingga tidak seluruhnya dapat dikaitkan dengan membaiknya operasional peminjam yang masih ada.
Dalam sampel sekitar 130 pinjaman gagal bayar, sekitar 60 berasal dari fasilitas keperawatan dan 40 dari pusat hunian berbantuan. Penyebab umum gagal bayar yang dapat ditemukan secara publik meliputi kesulitan keuangan, kekurangan tenaga kerja, perubahan regulasi, dan penghentian pendanaan pemerintah, yang terkait langsung dengan kendala operasional tersebut.