Goldman Sachs mengenai pasaran perumahan China: Penguncupan bekalan memacu penstabilan menjelang 2029, pemulihan pembinaan baharu perlu menunggu hingga 2032
Goldman Sachs menurunkan ramalan permintaan struktur perumahan bagi 2027–2035 sebanyak 16%, sambil menaikkan ramalan kenaikan harga rumah selama dua tahun di Shanghai dan Shenzhen. Penghubung antara kedua-duanya ialah penguncupan besar bekalan rumah baharu; harga rumah, pelaburan pembinaan dan struktur transaksi akan menyesuaikan diri mengikut garis masa yang berbeza.
Sumber asal：Goldman SachsPertama diterbitkan di Unhidea：Tarikh sumber asal：
Inti utama
Goldman Sachs menjangkakan penguncupan bekalan mula-mula akan mendorong harga rumah menjadi stabil, kemudian permintaan berkaitan perobohan yang semakin meningkat akan membantu pembinaan baharu dan pelaburan beralih arah, sementara rumah sedia ada beransur-ansur menjadi komponen utama transaksi.
Mengapa prospek harga bertambah baik walaupun ramalan permintaan diturunkan?
Goldman Sachs menurunkan ramalan permintaan struktur perumahan China bagi 2027–2035 sebanyak 16% berbanding anggaran terdahulu, tetapi menjangkakan penguncupan besar bekalan rumah baharu akan mendorong harga perumahan menjadi stabil menjelang 2029. Faktor utama yang menyokong penilaian harga itu ialah pelarasan bekalan, bukannya semakan naik ramalan permintaan.
Latar belakang penilaian ini merangkumi peralihan kepada model penjualan rumah siap dan kemerosotan saluran inventori yang tersedia untuk dijual pada masa hadapan. Skala permintaan yang lebih rendah dan penstabilan harga boleh berlaku serentak, dengan syarat penguncupan bekalan cukup besar untuk mengubah keseimbangan penawaran dan permintaan.
Berapa banyak jangkaan harga bagi Shanghai dan Shenzhen dinaikkan?
Goldman Sachs menaikkan ramalan kenaikan terkumpul harga jualan purata selama dua tahun di Shanghai dan Shenzhen daripada 15% kepada 20%, naik 5 mata peratusan. Ini ialah penilaian harga bagi kedua-dua bandar; pada peringkat nasional, ia menjangkakan penstabilan menjelang 2029.
Oleh itu, laluan pemulihan ini berbeza mengikut wilayah dan masa: jangkaan kenaikan harga bagi Shanghai dan Shenzhen lebih tinggi, manakala keseimbangan pasaran nasional bergantung pada penguncupan berterusan bekalan rumah baharu.
Bilakah pembinaan baharu dan pelaburan akan beralih arah selepas harga stabil?
Goldman Sachs menjangkakan pembinaan perumahan baharu dan pelaburan aset tetap hartanah akan beralih arah menjelang 2032, didorong oleh permintaan berkaitan perobohan yang semakin meningkat. Menurut garis masanya, titik perubahan dalam pembinaan berlaku kira-kira tiga tahun selepas harga rumah stabil.
Ini bermakna penambahbaikan harga rumah dan pemulihan aktiviti pembinaan tidak berlaku serentak: yang pertama didorong oleh penguncupan bekalan, manakala yang kedua memerlukan sokongan daripada permintaan berkaitan perobohan yang semakin meningkat. Penilaian harga bagi 2029 tidak boleh diterapkan secara langsung kepada pembinaan baharu dan pelaburan.
Apakah yang akan mendominasi transaksi perumahan menjelang 2035?
Goldman Sachs menjangkakan rumah sedia ada akan merangkumi 75% daripada transaksi perumahan menjelang 2035. Ramalan ini menunjukkan struktur transaksi akan terus beralih ke arah rumah sedia ada, seiring dengan arah penguncupan bekalan rumah baharu.
Oleh itu, untuk memahami pelarasan ini, harga, pembinaan dan struktur transaksi perlu dilihat secara berasingan: harga perumahan boleh stabil terlebih dahulu, pembinaan baharu dan pelaburan kemudian beralih arah, sementara transaksi terus beralih kepada rumah sedia ada.
