Mengapa permintaan kediaman kelihatan stabil sedangkan pasaran rumah baharu terus menyusut?

  • Citi menjangkakan jumlah keluasan urus niaga rumah baharu dan sekunder di seluruh negara pada 2027 sekitar 1.26 bilion meter persegi, turun kira-kira 3% daripada ramalannya bagi 2026, tetapi masih hampir 1.3 bilion meter persegi; pertumbuhan rumah sekunder akan mengimbangi sebahagian penyusutan rumah baharu.
  • Harga rumah sekunder boleh dirunding oleh pembeli dan penjual, manakala kualiti, lokasi dan penyerahan rumah juga lebih pasti. Citi menjangkakan keluasan urus niaga rumah sekunder pada 2027 meningkat 5% tahun ke tahun kepada 693 juta meter persegi, dan nilai urus niaga meningkat 3% kepada 7.7 trilion yuan, merangkumi 58% daripada nilai urus niaga kediaman.
  • Tanda peralihan kepada rumah sekunder sudah kelihatan: Dalam 8 bulan pertama 2026, jumlah unit rumah sekunder yang diniagakan di 36 bandar yang dipantau meningkat 3% tahun ke tahun, manakala jumlah unit rumah baharu menurun 10%.

Bandar manakah yang mungkin terlebih dahulu mencapai titik perubahan harga rumah?

  • Citi menjangkakan bandar seperti Shanghai, Beijing dan Shenzhen, yang mempunyai ramai penduduk bekerja, kecairan urus niaga lebih baik serta penawaran dan permintaan yang lebih sihat, akan terlebih dahulu mencatat titik perubahan harga rumah sekunder. Pada September 2026, harga rumah sekunder Shanghai meningkat 0.8% tahun ke tahun, manakala Beijing dan Shenzhen masing-masing menurun 2.5% dan 1.5%, dengan kadar penurunan mengecil.
  • Jumlah urus niaga yang tinggi membantu menyerap stok rumah berkos tinggi: Selepas rumah bertukar tangan, kos pemilikannya lebih hampir kepada harga pasaran semasa, dan bilangan pemilik yang menunggu harga pulih sebelum menjual mungkin berkurang. Penyenaraian rumah sekunder di 39 bandar yang dipantau turun 3% berbanding akhir tahun sebelumnya setakat Oktober 2026.
  • Penstabilan masih tidak sekata: Harga rumah sekunder di bandar utama peringkat pertama berada 37%–44% di bawah puncak sejarah masing-masing, manakala indeks harga rumah sekunder Biro Statistik Negara bagi 70 bandar masih turun 5.1% tahun ke tahun pada Ogos 2026. Citi menganggarkan kira-kira 2.21 juta unit rumah sekunder berpotensi di 36 bandar belum disenaraikan, bersamaan kira-kira 49% daripada penyenaraian sedia ada.

Seberapa cepat pengurangan bekalan rumah baharu dapat mengurangkan inventori?

  • Citi menjangkakan keluasan kediaman yang mula dibina pada 2027 turun kira-kira 21% tahun ke tahun kepada 255 juta meter persegi, dan keluasan yang siap turun 22% kepada 245 juta meter persegi, kedua-duanya kembali ke paras sekitar 2000. Pembiayaan yang semakin ketat, jualan rumah siap dan keperluan mengurangkan inventori menjadikan pemaju lebih berhati-hati dalam memperoleh tanah dan membina.
  • Bekalan menyusut lebih cepat daripada jualan, membantu pengurangan inventori. Pada September 2026, keluasan inventori rumah baharu secara luas di 80 bandar turun 6% tahun ke tahun; namun jualan yang lemah menaikkan tempoh penghabisan inventori kepada 36 bulan, jauh melebihi purata sejarah sekitar 17 bulan.
  • Perbezaan antara bandar ketara: Tempoh penghabisan inventori rumah baharu di bandar peringkat pertama ialah 22 bulan, yang dianggap Citi agak terkawal berbanding kitaran pembinaan sekitar 24 bulan; tekanan inventori lebih besar di bandar bertaraf lebih rendah.

Mengapa jualan rumah siap menekan pelaburan pembangunan?

  • Citi menjangkakan nilai jualan rumah baharu di seluruh negara pada 2027 turun 11% tahun ke tahun kepada 5.6 trilion yuan, dengan keluasan jualan turun kepada kira-kira 560 juta meter persegi; peralihan pilihan pembeli kepada rumah sekunder, bersama tekanan demografi dan jangkaan harga rumah, terus melemahkan permintaan rumah baharu.
  • Jualan rumah siap memanjangkan tempoh pemulihan modal, dan pemaju perlu melaburkan lebih banyak dana untuk mengekalkan skala jualan yang sama. Citi menjangkakan pelaburan pembangunan hartanah pada 2027 turun 24% tahun ke tahun kepada 4.9 trilion yuan, penurunan yang lebih besar daripada nilai jualan.
  • Dalam senario harga tanah belum diselaraskan, Citi mengira bahawa pemaju perlu melaburkan 70%–120% lebih banyak dana sendiri untuk mengekalkan skala jualan yang serupa, dan kadar pulangan dalaman projek mungkin turun daripada kira-kira 20%–25% kepada 3%–7%.

Permintaan manakah yang dapat diliputi sokongan dasar?

  • Subsidi faedah gadai janji rumah pertama yang dilaksanakan mulai Oktober 2026 meliputi rumah berkeluasan tidak melebihi 120 meter persegi dan berharga keseluruhan tidak melebihi 1.5 juta yuan. Prinsipal pinjaman yang layak maksimum 1 juta yuan, dengan subsidi faedah tahunan 1 mata peratusan selama maksimum 5 tahun.
  • Citi berpendapat subsidi faedah lebih menguntungkan kediaman biasa di bandar peringkat ketiga dan keempat serta kawasan pinggir bandar peringkat kedua. Berdasarkan urus niaga di 40 bandar dalam 8 bulan pertama 2026, rumah baharu dan sekunder yang memenuhi syarat keluasan dan harga masing-masing merangkumi 33% dan kira-kira 55%; Citi menganggarkan dasar itu boleh meningkatkan jualan rumah baharu seluruh negara secara marginal sebanyak 1%–2%.
  • Ketika dasar memberikan sokongan, penurunan hasil tanah masih menekan kewangan tempatan. Citi menjangkakan hasil penjualan tanah merangkumi 16% daripada hasil kerajaan tempatan pada 2027, lebih rendah daripada puncak 44% pada 2020; defisit fiskal kerajaan tempatan dalam 8 bulan pertama 2026 ialah 9.7 trilion yuan.