Saham hartanah manakah lebih tahan apabila saham Hong Kong jatuh? JPMorgan menjawab tiga persoalan minggu ini
Dalam kejatuhan besar Indeks Hang Seng sebelum ini, konglomerat Hong Kong secara keseluruhannya lebih tahan; kekuatan relatif terkini syarikat hartanah tanah besar milik kerajaan pusat yang besar mungkin berpunca daripada putaran aliran dana. Pengubahsuaian LANDMARK oleh Hongkong Land juga sedang berlangsung, dan jualan penyewa setakat ini tidak terjejas oleh kerja pembinaan.
Sumber asal：J.P. MorganPertama diterbitkan di Unhidea：Tarikh sumber asal：
Inti utama
JPMorgan berpendapat konglomerat Hong Kong lebih tahan dalam tujuh pembetulan Indeks Hang Seng yang lalu, prestasi lebih baik syarikat hartanah tanah besar milik kerajaan pusat yang besar baru-baru ini terutamanya berkaitan dengan putaran dana, manakala pengubahsuaian runcit Hongkong Land masih dalam tempoh pembukaan semula secara berperingkat.
Saham berkaitan hartanah Hong Kong manakah lebih tahan apabila Indeks Hang Seng jatuh?
Indeks Hang Seng jatuh 5% minggu lalu. JPMorgan meneliti tujuh pembetulan utama sejak 2021: indeks itu jatuh secara purata 23%, konglomerat Hong Kong jatuh secara purata 8%, dan pemaju Hong Kong jatuh secara purata 15%; angka terakhir tidak termasuk New World Development.
Saham hartanah sewaan Hong Kong jatuh secara purata 19%, sedikit lebih baik daripada Indeks Hang Seng secara keseluruhan, tetapi mencatat prestasi lebih lemah dalam tiga daripada tujuh pembetulan, menunjukkan prestasi defensif yang tidak konsisten.
Syarikat yang lebih tahan biasanya mempunyai kunci kira-kira yang kukuh, perniagaan bukan kitaran atau operasi yang pelbagai. Contohnya, Sino Land mempunyai tunai bersih, Link REIT menumpukan pada runcit barangan keperluan, dan CK Hutchison mempunyai perniagaan yang pelbagai. Swire Pacific A meningkat secara purata 1% dalam tujuh pembetulan itu, manakala Indeks Hang Seng jatuh secara purata 23% dalam tempoh yang sama.
Syarikat dengan leverage lebih tinggi atau pendedahan lebih besar kepada runcit barangan bukan keperluan lazimnya mencatat prestasi lebih lemah. Contohnya, Hang Lung Properties dan Wharf Real Estate Investment masing-masing jatuh secara purata 28% dan 26% dalam tujuh pembetulan itu.
Mengapa syarikat hartanah tanah besar milik kerajaan pusat yang besar lebih tahan dalam penjualan baru-baru ini?
Dari 21 Oktober hingga 22 haribulan, Indeks Hang Seng dan Indeks MSCI China masing-masing jatuh 3.9% dan 4.5%, manakala China Overseas Land & Investment dan China Resources Land masing-masing jatuh 2.9% dan 3.2%, penurunan yang sedikit lebih kecil.
JPMorgan berpendapat sebab utamanya mungkin putaran dana daripada saham AI dan teknologi ke sektor bukan AI. Bank itu berpendapat kedudukan dana dalam saham bank mungkin sudah agak sesak, lalu sebahagian dana mengalir ke sektor lain seperti hartanah.
Bank itu tidak melihat khabar angin mengenai dasar sokongan hartanah baharu dan merujuk kepada perbezaan prestasi dalam sektor sebagai bukti: dalam tempoh yang sama, beberapa pemaju bermasalah dan perusahaan milik kerajaan yang lebih kecil, termasuk Sunac, Shimao, China Jinmao dan Greentown, jatuh lebih daripada 7%.
Apakah makna beg pakaian LV gergasi di LANDMARK?
Struktur berbentuk beg pakaian gergasi muncul di luar kedai utama Louis Vuitton di LANDMARK, Central, Hong Kong; sebenarnya ia ialah penghadang pengubahsuaian. Jenama itu juga membuka kedai sementara di atrium pusat beli-belah dan mengadakan pameran di ruang bawah tanah.
Ini sebahagian daripada pengubahsuaian “Tomorrow’s CENTRAL” yang diumumkan Hongkong Land pada 2024. Jumlah pelaburan projek ialah 1 bilion dolar AS, dengan Hongkong Land menyumbang 400 juta dolar AS dan penyewa menyumbang 600 juta dolar AS; hampir semua jenama utama akan mengubah suai kedai mereka.
Mengikut rancangan projek, menjelang 2028, keseluruhan pembangunan LANDMARK akan mempunyai 10 butik utama dan 20 restoran berbintang Michelin.
Bagaimanakah pengubahsuaian akan mempengaruhi penilaian terhadap operasi Hongkong Land?
Walaupun pembinaan berterusan, jualan penyewa LANDMARK pada separuh pertama 2026 masih meningkat 11% berbanding tahun sebelumnya. JPMorgan menjangkakan projek itu berpotensi meningkatkan lagi bahagian pasarannya apabila lebih banyak kedai dibuka semula.
Pengubahsuaian sepenuhnya mungkin memerlukan kira-kira dua tahun lagi: Van Cleef & Arpels telah membuka semula kedai yang diubah suai, manakala Cartier dan Tiffany masih dalam proses pengubahsuaian. Oleh itu, masa pembukaan semula penyewa merupakan syarat penting untuk meningkatkan bahagian pasaran.
Hongkong Land kekal sebagai salah satu saham pilihan utama JPMorgan. Selain prestasi runcit, bank itu juga optimis terhadap pejabat di Central: sewa pejabat di Central meningkat 5% berbanding suku sebelumnya pada suku ketiga 2026, pulih 14% daripada paras terendah suku ketiga 2025; bank itu memberikan penarafan overweight kepada Hongkong Land.
