Laporan Mingguan Hartanah China: Transaksi Susut Sedikit, Dasar Pembaharuan Bandar Diperkukuh
Pada minggu ke-43, transaksi rumah baharu dan rumah subsale masing-masing turun 4% dan 5% berbanding minggu sebelumnya, tetapi beberapa projek baharu di Shanghai menunjukkan prestasi kukuh. Goldman Sachs optimistik terhadap harga rumah di Shanghai dan Shenzhen, sambil menjangkakan jualan seratus pemaju teratas masih merosot 12% tahun ke tahun pada Oktober.
Sumber asal：Goldman Sachs (China) Securities Company LimitedPertama diterbitkan di Unhidea：Tarikh sumber asal：
Inti utama
Transaksi hartanah secara keseluruhan masih lemah, dengan prestasi rumah baharu dan subsale yang berbeza serta prestasi harga beberapa projek baharu di Shanghai. Dasar pembaharuan bandar memperluas skop projek naik taraf, tetapi Goldman Sachs menjangkakan aktiviti pemaju terus menguncup.
Sejauh mana transaksi melemah?
Pada minggu ke-43, keluasan rumah baharu yang terjual di kira-kira 75 bandar turun 4% berbanding minggu sebelumnya dan 12% tahun ke tahun, manakala aktiviti carian rumah baharu turun 3.3% berbanding minggu sebelumnya. Sejak awal tahun, keluasan rumah baharu yang terjual turun secara purata 12% tahun ke tahun, serta masing-masing turun 18% dan 35% berbanding tempoh yang sama pada 2024 dan 2023.
Keluasan rumah subsale yang terjual di kira-kira 20 bandar turun 5% berbanding minggu sebelumnya, tetapi meningkat 9% tahun ke tahun. Sejak awal tahun, ia meningkat secara purata 2% tahun ke tahun dan masing-masing 11% dan 13% lebih tinggi berbanding tempoh yang sama pada 2024 dan 2023, mengatasi prestasi rumah baharu.
Jualan langganan rumah subsale secara amnya stabil, tetapi jumlah lawatan melihat rumah turun 4% berbanding minggu sebelumnya, dan jangkaan kenaikan harga rumah oleh ejen serta penjual turut mereda. Langganan lazimnya mendahului transaksi berasaskan pendaftaran sebanyak 1 hingga 2 minggu dan boleh memberi petunjuk tentang transaksi dalam masa terdekat.
Mengapa projek baharu Shanghai membuatkan Goldman Sachs optimistik terhadap harga rumah?
Goldman Sachs mendapati beberapa projek baharu di Shanghai baru-baru ini mencatat kadar langganan tinggi dan terjual dengan cepat, sekali gus menaikkan harga jualan beberapa projek. Prestasi ini juga seiring dengan trend harga rumah Shanghai yang agak mendahului bandar lain dalam data Biro Statistik Negara.
Berdasarkan itu, Goldman Sachs mengekalkan pandangan optimistik terhadap harga jualan purata di Shanghai dan Shenzhen. Namun, jangkaan kenaikan harga oleh ejen dan penjual secara keseluruhan di bandar yang dipantau masih melemah, dan prestasi beberapa projek baharu tidak sejalan dengan trend transaksi nasional.
Bekalan menguncup: penyenaraian baharu di bandar yang dipantau berkurang 8% berbanding minggu sebelumnya; baki inventori di kira-kira 20 bandar turun 0.3% berbanding minggu sebelumnya, dengan tempoh penyerapan inventori sebanyak 26.5 bulan, lebih rendah daripada purata September sebanyak 27.2 bulan.
Apakah langkah baharu dalam dasar pembaharuan bandar?
Kementerian Perumahan dan Pembangunan Bandar-Luar Bandar serta lima jabatan lain mengeluarkan dokumen yang mencadangkan pelaksanaan secara teratur kira-kira 1500 projek naik taraf utama di kawasan kejiranan dan kawasan perindustrian lama, tempoh peralihan guna tanah selama 5 tahun, serta peluasan saluran REIT infrastruktur. Rangkaian paip pemanasan yang telah beroperasi selama 20 tahun turut dimasukkan dalam skop naik taraf.
Kementerian Kewangan memperuntukkan baki kuota hutang kerajaan tempatan sebanyak 550 bilion yuan, termasuk baki kuota bon khas sebanyak 250 bilion yuan, dengan keutamaan kepada projek yang sedang dibina. Projek baharu pula tertumpu pada “enam rangkaian”, termasuk rangkaian paip bawah tanah bandar.
Pelan tindakan Shanghai bagi 2026–2028 mencadangkan naik taraf kira-kira 24 juta meter persegi kawasan kediaman lama dan pengubahsuaian menyeluruh 700 ribu meter persegi rumah lama dalam tempoh tiga tahun, serta naik taraf kecekapan tenaga bagi 12 juta meter persegi kediaman sedia ada, di samping mempercepat pembaharuan kampung bandar dan bangunan komersial serta pejabat.
Bagaimanakah aktiviti jualan dan pembinaan akan berkembang selepas ini?
Berdasarkan data jualan dari kira-kira 75 bandar, Goldman Sachs menjangkakan nilai jualan kontrak seratus pemaju teratas turun 12% tahun ke tahun pada Oktober, dengan penurunan yang lebih kecil berbanding 14% pada September.
Berdasarkan penawaran dan permintaan kaca apung serta model permintaan, penunjuk penjejakan penyiapan Goldman Sachs menunjukkan keluasan yang disiapkan pada Oktober turun tahun ke tahun pada kadar sekitar hujung atas julat dua puluhan peratus. Sebagai perbandingan, Biro Statistik Negara melaporkan keluasan yang disiapkan pada September turun 36% tahun ke tahun.
Dengan menggabungkan trend jualan tanah di 300 bandar dan kadar penghantaran simen nasional, Goldman Sachs menjangkakan penurunan tahun ke tahun keluasan pembinaan baharu yang dimulakan pada Oktober juga berada pada hujung atas julat dua puluhan peratus. Biro Statistik Negara melaporkan penurunan tahun ke tahun sebanyak 26% pada September.
