Persaingan jenama hotel AS: Marriott mendahului indeks RevPAR buat kali pertama apabila kadar penghunian merapatkan jurang harga

Marriott menduduki tempat teratas buat kali pertama: sebesar manakah kelebihannya?

Marriott mengatasi Hilton buat kali pertama dalam indeks RevPAR relatif Bernstein bagi 2026. Marriott terus bertambah baik sejak 2021, manakala Hilton merosot sedikit berbanding 2024, mengubah kedudukan persaingan mereka.
Indeks purata harga bilik Marriott ialah 103, bermakna purata harga yang ditawarkan sekitar 3% lebih tinggi daripada hotel pesaing di lokasi dan kategori yang sama. Namun, selepas kadar penghunian diambil kira, indeks RevPAR Marriott, Hilton dan Hyatt masing-masing ialah 101.6, 101.2 dan 100.7, dengan perbezaan hanya 0.9 mata. Dua jenama terakhir mengimbangi sebahagian yang ketara daripada kelemahan harga bilik mereka melalui kadar penghunian yang lebih tinggi.

Kajian ini merangkumi lebih 7,000 hotel di AS. Ia mengenal pasti jenama yang bersaing untuk pelanggan sejenis dalam poskod yang sama, membandingkan harga masa hadapan bagi jenis bilik asas, kemudian menggabungkannya dengan kadar penghunian yang didedahkan jenama untuk menganggarkan RevPAR, iaitu hasil bagi setiap bilik yang tersedia. Indeks ini menggunakan purata hotel setanding di lokasi berkenaan, 100, sebagai penanda aras dan menumpukan pada kekuatan relatif jenama.
Harga yang ditawarkan dan kadar penghunian digabungkan untuk menghasilkan anggaran, bukan hasil transaksi sebenar bagi setiap hotel. Kekangan yang lebih langsung ialah masa tempahan: premium Marriott lebih ketara bagi tarikh penginapan yang lebih tiga bulan lagi, manakala harga yang ditawarkan oleh kumpulan-kumpulan tersebut semakin hampir apabila tarikh daftar masuk mendekat. Purata tempoh antara tempahan dan penginapan bagi kebanyakan kumpulan hotel beraset ringan hanyalah 2–3 minggu, maka harga untuk tempoh yang jauh mungkin membesar-besarkan kelebihan harga sebenar Marriott.

Indeks RevPAR InterContinental Hotels Group ialah 96.6, jauh lebih rendah daripada tiga kumpulan lain. Faktor yang menjejaskan prestasi tertumpu pada jenama yang lemah dari segi harga dan penghunian: kadar penghunian Holiday Inn hampir 5 mata peratusan lebih rendah daripada Courtyard, yang kedua terendah dalam kumpulan itu, dan indeks RevPARnya lebih 10% di bawah tiga jenama teratas kumpulan tersebut.
Jurang Crowne Plaza juga berpunca daripada kedua-dua aspek: harga yang ditawarkan DoubleTree milik Hilton sekitar 8% lebih tinggi dan kadar penghuniannya hampir 10 mata peratusan lebih tinggi, menghasilkan kelebihan indeks RevPAR melebihi 20%. Ini menunjukkan harga tawaran yang lebih rendah tidak memberikan kadar penghunian tambahan yang mencukupi untuk mengimbangi perbezaan itu.
Kedudukan kumpulan juga menyembunyikan peningkatan. Holiday Inn Express telah merapatkan jurang RevPAR dengan Hampton berbanding 2024; prestasi jenama penginapan lanjutan Staybridge hampir sama dengan Residence Inn dan Homewood; dan jurang indeks Avid berbanding Tru juga mengecil daripada 24 mata pada 2024 kepada 15 mata.

Hujah Bernstein ialah RevPAR relatif yang lebih baik meningkatkan pulangan pemilik hotel, mengukuhkan insentif pemaju untuk memilih jenama tersebut dan seterusnya mendorong pertumbuhan bersih bilik. Bagi kumpulan beraset ringan, hotel baharu merupakan sumber penting pertumbuhan bermargin tinggi dengan pelaburan tambahan yang agak kecil.
Hubungan ini selaras dengan perancangan pembangunan di AS: bilik dalam perancangan Marriott bersamaan 21% daripada bekalan sedia adanya, berbanding 18.9% bagi Hilton dan 15.2% bagi InterContinental. Namun, nisbah Marriott hanya kekal pada parasnya sejak 2024; peningkatan kedudukan RevPARnya belum disertai kenaikan nisbah perancangan pembangunan. Penukaran projek pembangunan kepada bilik baharu juga dibatasi kemajuan pembinaan, dan Bernstein turut menyenaraikan kelembapan pembinaan sebagai risiko kepada pertumbuhan Marriott.