Mengapa jualan projek masih berbeza selepas pasaran hartanah bertambah baik?

  • HSBC melawat projek kediaman di Shanghai dan Hangzhou dari 19 Oktober hingga 21 haribulan dan mendapati pasaran beransur baik berbanding lawatan sebelumnya pada suku pertama. Namun, momentum jualan rumah pasaran primer telah perlahan daripada kemuncak bermusim pada Mac hingga April, dan beberapa projek rumah mewah mula menggunakan ejen untuk menjual pada separuh kedua tahun ini.
  • Projek yang berprestasi lebih baik lazimnya mempunyai gabungan ciri seperti kualiti produk yang baik, penggunaan ruang yang lebih cekap, bekalan rumah baharu yang terhad di kawasan sekitar atau kedudukan pasaran yang berbeza. Pemaju juga mengecilkan saiz setiap kelompok pelancaran untuk mengekalkan kadar jualan yang lebih tinggi.
  • Sebaliknya, bekalan rumah mewah berharga keseluruhan 30 juta hingga 40 juta yuan yang tertumpu memberikan pembeli lebih banyak pilihan dan memperlahankan jualan. HSBC berkata harga rumah secara keseluruhan stabil, dan projek baharu seterusnya yang terkesan oleh reformasi jualan rumah siap dijangka menaikkan harga sedikit.

Sejauh mana reformasi jualan rumah siap mempengaruhi pemaju?

  • Greentown berkata sikap tunggu dan lihat awal pembeli terhadap reformasi dasar “828” telah reda. Kesan reformasi terhadap jualannya dari September hingga Oktober tidak ketara dan lebih kecil daripada jangkaan awal syarikat.
  • Syarikat mempromosikan jualan melalui diskaun tempat letak kereta dan yuran pengurusan serta kaedah lain, dan menggalakkan pembeli membayar wang pendahuluan sebanyak 40% hingga 50%. Cara pelaksanaan dasar bagi akaun terkawal masih belum jelas.
  • Pengaturan dana masih menjadi kekangan. Greentown lebih berhati-hati membeli tanah, mengutamakan projek berskala lebih kecil dan berketumpatan rendah serta menambah kerjasama usaha sama bagi mengurangkan tekanan aliran tunai; HSBC juga mengambil kira kelewatan aliran tunai akibat reformasi jualan rumah siap dalam penilaian China Overseas Land & Investment.

Apakah yang menyokong pasaran rumah subsale?

  • PTI berpendapat arah pasaran rumah primer dan subsale telah berbeza: permintaan bagi rumah mewah baharu kekal stabil, manakala jualan beberapa projek pasaran massa berhampiran jalan lingkar luar yang keadaan bekalannya bertambah baik adalah kukuh. Dalam pasaran subsale, persaingan daripada rumah baharu yang menggunakan ruang dengan lebih cekap telah menyebabkan pelarasan harga rumah subsale sebahagian besarnya selesai.
  • PTI berkata jumlah transaksi bulanan rumah subsale masih tinggi, dengan rumah berharga keseluruhan di bawah 3 juta yuan membentuk bahagian yang agak besar. Faktor sokongan termasuk pulangan sewa melebihi 2%, potensi kenaikan nilai daripada pembaharuan bandar dan kemungkinan sokongan harga daripada pembelian rumah subsale lama bersaiz kecil oleh kerajaan.

Syarikat manakah yang disukai HSBC dan apakah asasnya?

  • HSBC memilih China Resources Land dan China Overseas Land & Investment kerana kedua-duanya mempunyai saluran pembiayaan yang kukuh, kedudukan kewangan yang mantap dan kehadiran di bandar teras. Bank itu memberikan penarafan beli kepada kedua-duanya, dengan harga sasaran masing-masing 38.30 dolar Hong Kong dan 16.20 dolar Hong Kong.
  • HSBC juga memberikan penarafan beli kepada KE Holdings, dengan pandangan bahawa syarikat itu berpotensi mendapat manfaat daripada transaksi rumah subsale yang lebih aktif. Harga sasaran bagi saham yang disenaraikan dalam dolar AS ialah 23.50 dolar AS.
  • PTI juga berpendapat pasaran tanah yang semakin sejuk mungkin membolehkan perusahaan milik kerajaan yang lebih kecil dan tidak tersenarai menambah rizab tanah berkualiti, maka peluang daripada reformasi tidak semestinya hanya tertumpu kepada pemaju utama.