Kadar kekosongan perumahan warga emas AS turun kepada 8.4%: Mengapa penambahbaikan kredit bon masih bergantung pada operasi?

Mengapa kadar kekosongan turun daripada 17% kepada 8.4%?

Penyerapan bersih suku tahunan perumahan warga emas AS telah melebihi unit baharu yang disiapkan selama 21 suku berturut-turut, dan kadar kekosongan nasional turun daripada 17% pada suku pertama 2021 kepada 8.4% pada suku kedua 2026. Sejak pandemik, penyerapan bersih setiap suku sekitar 0.6% daripada stok sedia ada, manakala unit yang disiapkan kekal sekitar 0.2%; permintaan penghunian terus menyerap unit kosong.
Pada 2026, anggota tertua generasi baby boomer mencapai usia 80 tahun, iaitu usia lazim untuk mula menghuni perumahan warga emas. JPMorgan menjangkakan kos pembiayaan dan buruh yang tinggi serta akses modal yang terhad akan terus mengekang pembangunan, sementara keadaan bekalan dan permintaan berpotensi menaikkan sewa.

Berdasarkan data tinjauan HRS 2022, JPMorgan membandingkan pendapatan tiga tahun, aset kewangan dan ekuiti rumah dengan sewa tiga tahun. Ia menganggarkan bahawa dalam kalangan isi rumah AS berusia lebih 75 tahun, perkadaran yang mampu menanggung kos tiga tahun kehidupan berdikari, kehidupan berbantu dan penjagaan memori masing-masing ialah 81.2%, 74.1% dan 64.9%.
Selepas mengecualikan ekuiti rumah yang hanya boleh digunakan dengan menjual atau menggadaikan rumah, perkadaran itu turun kepada 65.7%, 56.2% dan 44.5%. Jika tanggungan pasangan dan perbelanjaan hidup lain turut diambil kira, kemampuan membayar akan menurun lagi; penukaran penuaan penduduk kepada permintaan penghunian yang dibiayai sendiri dibatasi oleh keupayaan mencairkan aset dan bajet isi rumah.

Kos buruh di kemudahan kehidupan berbantu, penjagaan memori dan kejururawatan sering melebihi separuh perbelanjaan operasi, dan kenaikan gaji secara langsung menekan kadar hasil operasi bersih hartanah. Oleh itu, JPMorgan menganggap perumahan warga emas sebagai aset yang sangat bergantung pada keupayaan operasi.
Kehidupan berdikari dan kehidupan berbantu dibiayai terutamanya melalui bayaran sendiri penghuni, dan sewa boleh diselaraskan untuk menampung kos; kemudahan kejururawatan mahir lebih bergantung pada bayaran balik Medicaid dan Medicare yang ditetapkan kerajaan. Margin keuntungan kemudahan kejururawatan mahir lazimnya hanya 0.4%–2.6%, dengan ruang terhad untuk melaraskan pendapatan, menjadikannya lebih sensitif terhadap kejutan kos.
Kajian persekutuan yang menggunakan data 2019 menunjukkan bayaran median Medicaid kepada rumah jagaan hanya meliputi 82% daripada kos. Oleh itu, komposisi pembayar sangat penting: pergantungan yang lebih besar pada penghuni Medicaid meningkatkan tekanan terhadap keuntungan.

Setakat laporan itu, terbitan CMBS perumahan warga emas sejak awal tahun berjumlah 7.4 bilion dolar, dengan jumlah tertunggak terkini sekitar 60.7 bilion dolar. Hampir semuanya merupakan CMBS agensi, yang didominasi oleh kumpulan pinjaman program Ginnie Mae. Hartanah dan risiko operasi yang berkaitan dengan kumpulan pinjaman berbeza adalah tidak sama.
Kadar tunggakan pinjaman perumahan warga emas Freddie K dan pinjaman program penjagaan kesihatan Ginnie Mae secara keseluruhannya menurun sejak sekitar Julai 2024. Namun, analisis lanjut JPMorgan mendapati penurunan bagi kategori kedua terutamanya didorong oleh pembayaran balik awal secara tidak sukarela akibat penyelesaian pinjaman bermasalah, dan tidak boleh semuanya dikaitkan dengan operasi peminjam sedia ada yang bertambah baik.
Dalam sampel kira-kira 130 pinjaman yang gagal bayar, kira-kira 60 berasal daripada kemudahan kejururawatan dan 40 daripada pusat kehidupan berbantu. Sebab lazim gagal bayar yang boleh dikenal pasti melalui sumber awam termasuk masalah kewangan, kekurangan kakitangan, perubahan peraturan dan penamatan pembiayaan kerajaan, yang berkait secara langsung dengan kekangan operasi tersebut.