Goldman Sachs: Kemerosotan pasaran hartanah China lebih mendalam, mengapa seretannya terhadap ekonomi masih akan beransur reda?
Goldman Sachs menaikkan anggaran seretan langsung hartanah terhadap pertumbuhan KDNK benar pada 2026 daripada 1.5 mata peratusan kepada 1.8 mata peratusan, tetapi menjangka ia mengecil kepada 1.3 mata peratusan pada 2027. Kuncinya ialah bahagian hartanah dalam ekonomi yang terus menurun; perbezaan prestasi harga rumah, penyusutan kekayaan isi rumah dan kehilangan hasil tanah kerajaan tempatan pula menentukan tempoh pelarasan.
Sumber asal：Goldman SachsPertama diterbitkan di Unhidea：Tarikh sumber asal：
Inti utama
Goldman Sachs menjangka pengecutan berterusan sektor hartanah akan mengurangkan seretannya terhadap pertumbuhan ekonomi secara beransur-ansur, tetapi proses ini berbeza daripada pemulihan menyeluruh pasaran perumahan dan berkurangnya tekanan fiskal kerajaan tempatan.
Mengapa seretan hartanah bertambah berat tahun ini?
Goldman Sachs menaikkan anggaran seretan langsung hartanah terhadap pertumbuhan KDNK benar China pada 2026 daripada 1.5 mata peratusan kepada 1.8 mata peratusan, sedikit melebihi 1.7 mata peratusan pada 2025. Ini membalikkan jangkaan awalnya bahawa seretan itu akan sedikit berkurang tahun ini.
Aktiviti sebenar lebih lemah daripada jangkaan Goldman Sachs pada awal tahun: dari bulan 1 hingga September 2026, hasil jualan hak guna tanah, permulaan pembinaan rumah baharu dan pelaburan aset tetap hartanah masing-masing turun 28%, 25% dan 21% tahun ke tahun. Kebanyakan penunjuk aktiviti hartanah telah turun 60%–90% daripada paras tertinggi pada 2020–2021, dan pelarasan masih berterusan.
Seretan langsung di atas meliputi pembinaan, perkhidmatan hartanah, permintaan komoditi huluan, penggunaan berkaitan perpindahan masuk dan kesan fiskal berkaitan jualan hak guna tanah. Ia mengukur kesan hartanah terhadap ekonomi melalui pelbagai saluran.
Bagaimanakah peralihan kepada jualan rumah siap memanjangkan kemerosotan pelaburan?
Peralihan daripada prajualan kepada jualan rumah siap, bersama pengawasan dana projek yang lebih ketat, akan mengehadkan sumber pembiayaan pemaju. Berdasarkan hal ini, Goldman Sachs menjangka pelaburan hartanah akan tertekan dalam beberapa tahun akan datang, dengan penurunan aktiviti pembinaan lebih mendalam dan lebih berpanjangan daripada jangkaan sebelumnya.
Senario asas baharu Goldman Sachs menjangkakan hasil jualan hak guna tanah, permulaan pembinaan rumah baharu, jualan rumah baharu dan pelaburan aset tetap hartanah masing-masing turun lagi 20%, 20%, 10% dan 17% pada 2027; ramalan penurunan bagi keseluruhan 2026 yang sepadan ialah 30%, 22%, 8% dan 20%. Oleh itu, seretan ekonomi yang berkurang tahun depan masih boleh berlaku serentak dengan pengecutan berterusan aktiviti hartanah.
Keluasan dalam pembinaan yang direkodkan secara statistik juga mungkin menyembunyikan pengecutan sebenar: sebahagian projek yang digantung atau ditamatkan masih termasuk dalam keluasan tersebut. Goldman Sachs kini menggunakan data permulaan pembinaan baharu untuk menganggarkan semula skala pembinaan yang sedang berjalan bagi membetulkan bias ini.
Mengapa seretan terhadap pertumbuhan akan berkurang apabila sektor hartanah terus mengecil?
Mekanisme utamanya ialah penurunan berat sektor hartanah dalam ekonomi. Menurut ukuran lebih luas Goldman Sachs yang merangkumi penggunaan berkaitan perpindahan masuk dan saluran kewangan tanah, bahagian hartanah dalam KDNK telah turun daripada sekitar 30% pada puncaknya kepada sekitar 15% pada 2025, dan dijangka stabil pada sekitar 8% mulai 2030. Apabila skalanya mengecil, kesan penurunan selanjutnya terhadap kadar pertumbuhan keseluruhan juga akan berkurang.
Dalam senario asas ini, Goldman Sachs menjangka seretan langsung turun daripada 1.8 mata peratusan pada 2026 kepada 1.3 mata peratusan pada 2027, dan sebahagian besarnya reda sekitar 2030. Laluan ini bergantung pada pelarasan berterusan aktiviti hartanah dan beratnya dalam ekonomi, dan tidak memerlukan permulaan pembinaan atau pelaburan kembali berkembang tahun depan.
Adakah harga rumah dan penggunaan isi rumah akan stabil serentak?
Goldman Sachs berpendapat harga rumah mungkin pulih lebih cepat di bandar utama seperti Shanghai dan Shenzhen yang inventori perumahannya sudah agak rendah. Namun, di kawasan lain di seluruh negara, khususnya bandar bertaraf lebih rendah yang menghadapi tekanan inventori lebih besar, harga mungkin terus turun selama beberapa tahun.
Harga rumah juga mempengaruhi penggunaan melalui kekayaan isi rumah. Hubungan yang digunakan dalam model Goldman Sachs ialah: bagi setiap penurunan 1 yuan dalam nilai perumahan, penggunaan isi rumah tahunan turut turun sekitar 0.01 yuan. Kesan tidak langsung ini perlu diambil kira secara berasingan daripada seretan langsung yang disebut di atas.
Goldman Sachs menganggarkan kesan kekayaan perumahan yang negatif mencapai puncaknya pada 2024–2025. Dengan andaian harga rumah sedia ada di seluruh negara mencapai titik terendah pada 2030, kesan itu akan beransur lemah dan reda pada awal dekad 2030. Oleh itu, pemulihan harga di sesetengah bandar dan pengurangan tekanan terhadap penggunaan di seluruh negara berlaku pada waktu yang berbeza.
Mengapa tekanan fiskal tempatan sukar berkurang seiring dengan berkurangnya seretan terhadap pertumbuhan?
Berdasarkan aliran tunai pemaju, pasukan hartanah Goldman Sachs menjangka volum transaksi tanah kediaman pada 2035 akan turun lebih daripada 90% berbanding 2025. Kerajaan tempatan yang sangat bergantung pada hasil hartanah masih menghadapi tekanan pembiayaan dan memerlukan sumber hasil alternatif atau pemotongan perbelanjaan.
Berdasarkan hal itu, Goldman Sachs berpendapat peluang untuk memperluas cukai hartanah ke seluruh negara mungkin muncul pada penghujung Rancangan Lima Tahun Kelima Belas atau semasa Rancangan Lima Tahun Keenam Belas, iaitu pada bahagian akhir 2026–2030 atau pada 2031–2035, bagi meluaskan asas cukai tempatan dan mengimbangi sebahagian kehilangan hasil tanah. Masa dan skop khusus bergantung pada keadaan pasaran perumahan dan keyakinan pasaran domestik.
