O que levou à volta ao lucro no terceiro trimestre?

  • A empresa registrou lucro líquido de 374 milhões de yuans no terceiro trimestre de 2026, ante prejuízo de 783 milhões de yuans um ano antes. O Goldman Sachs ainda prevê prejuízo líquido anual de 900 milhões de yuans em 2026.
  • A melhora do lucro veio principalmente do aumento anual de 2 pontos percentuais na margem bruta a partir de uma base baixa, da queda das despesas operacionais e da passagem do resultado das joint ventures de um grande prejuízo no mesmo período do ano anterior para um pequeno lucro.
  • A melhora não foi uniforme: a margem bruta do terceiro trimestre caiu 1 ponto percentual em relação ao trimestre anterior; as despesas com juros dobraram a partir de uma base baixa no ano anterior, enquanto as despesas tributárias também aumentaram em termos anuais devido à reversão tributária gerada pelo prejuízo no mesmo período do ano anterior.

O ritmo das vendas sustenta a previsão para o ano inteiro?

  • As vendas contratadas em setembro foram de 16,2 bilhões de yuans, queda anual de 21%; as vendas acumuladas nos primeiros nove meses de 2026 somaram 181 bilhões de yuans, queda anual de 10%, e alcançaram 81% da previsão anual do Goldman Sachs, perto dos 80% atingidos nos primeiros nove meses de 2025.
  • O cálculo retroativo a partir da previsão anual do Goldman Sachs indica vendas contratadas de 44 bilhões de yuans no quarto trimestre, queda anual de 15%. O banco considera a qualidade do banco de terrenos da empresa relativamente fraca, com uma parcela de projetos em cidades de primeiro escalão inferior à das principais concorrentes.
  • A atividade de construção continua fraca: a área de novas obras iniciadas e a de obras concluídas no terceiro trimestre caíram 7% e 35%, respectivamente, em relação ao ano anterior.

Que pressão a aceleração da compra de terrenos trouxe ao fluxo de caixa?

  • O investimento em aquisição de terrenos no terceiro trimestre foi de 40 bilhões de yuans, cerca de 90% das vendas contratadas no período, acima dos 28% do primeiro semestre; os projetos adquiridos devem apresentar margem bruta de aproximadamente 23%.
  • O Goldman Sachs atribuiu a maior saída de caixa operacional no trimestre às compras intensivas de terrenos: a saída no terceiro trimestre foi de 17 bilhões de yuans, alta anual de 86%. O saldo de caixa no fim do trimestre era de 119 bilhões de yuans, queda de 11% em relação ao trimestre anterior; a relação entre caixa e dívida de curto prazo caiu 0.3 vez, enquanto a taxa de endividamento líquido subiu 6 pontos percentuais na comparação trimestral.
  • As compras de terrenos no terceiro trimestre não ocorreram de maneira uniforme: em valor e em área, respectivamente, cerca de 84% e 63% ocorreram antes de 28 de agosto; as aquisições em setembro ficaram aproximadamente no mesmo nível do ano anterior, enquanto as de outubro foram significativamente menores em relação ao mesmo período do ano anterior.

Por que o Goldman Sachs mantém a recomendação neutra?

  • O Goldman Sachs considera que o banco de terrenos da empresa abrange diferentes períodos de aquisição e inclui muitos projetos em cidades de menor escalão e projetos não residenciais, tornando relativamente desfavoráveis as perspectivas de absorção das vendas e de margens. A diferença entre as vendas contratadas e as necessidades regulares de despesas de capital e operacionais também pode tornar a desalavancagem mais difícil do que para suas concorrentes estatais controladas pelo governo central.
  • O banco também reconheceu o reforço da gestão orçamentária e do balanço pela administração, além da capacidade da empresa de obter financiamento de baixo custo. Após os resultados, o Goldman Sachs manteve praticamente inalteradas suas previsões de lucro para 2026 a 2029, bem como a recomendação neutra e o preço-alvo de 6.1 yuans para 12 meses; esse preço-alvo se baseia em um desconto de 10% sobre o valor patrimonial líquido estimado por ação de 6.8 yuans no fim de 2027.
  • O Goldman Sachs calcula que a ação da empresa é negociada com desconto de 21% em relação ao valor patrimonial líquido estimado para o fim de 2027, com uma relação preço/valor patrimonial estimada para 2027 de 0.3 vez; as médias das concorrentes domésticas são, respectivamente, desconto de 20% e 0.6 vez. As vendas de projetos em estoque, o reconhecimento de resultados de projetos com custos de terrenos historicamente altos e as mudanças nos preços de imóveis em mercados importantes continuarão afetando as margens e a liquidez.