Perspectivas do Citi para o mercado imobiliário chinês em 2027: preços nas cidades centrais podem atingir ponto de inflexão e oferta de imóveis novos continua encolhendo

Por que a demanda residencial parece estável enquanto o mercado de imóveis novos continua encolhendo?

O Citi prevê que a área total negociada de imóveis residenciais novos e usados no país seja de cerca de 1,26 bilhões metros quadrados em 2027, aproximadamente 3% abaixo de sua previsão para 2026, mas ainda próxima de 1,3 bilhões metros quadrados; o crescimento dos imóveis usados compensará parcialmente a retração dos novos.
Os preços dos imóveis usados podem ser negociados entre compradores e vendedores, enquanto qualidade, localização e entrega também são mais certas. O Citi prevê que a área negociada de residências usadas cresça 5% em relação ao ano anterior, para 693 milhões metros quadrados em 2027, e que o valor das transações aumente 3%, para 7,7 trilhões de yuans, correspondendo a 58% do valor das transações residenciais.
Já há sinais de uma mudança para imóveis usados: nos primeiros 8 meses de 2026, o número de unidades usadas negociadas nas 36 cidades acompanhadas cresceu 3% em relação ao ano anterior, enquanto o de imóveis novos caiu 10%.

O Citi prevê que cidades como Xangai, Pequim e Shenzhen, com grande população empregada, melhor liquidez nas transações e oferta e demanda mais equilibradas, sejam as primeiras a registrar um ponto de inflexão nos preços dos imóveis usados. Em setembro de 2026, esses preços subiram 0,8% em relação ao ano anterior em Xangai e caíram 2,5% e 1,5% em Pequim e Shenzhen, respectivamente, com quedas menores.
O alto volume de transações ajuda a absorver o estoque de imóveis mantidos a custos elevados: após a troca de proprietário, o custo de posse se aproxima do preço de mercado atual, e pode diminuir o número de proprietários que aguardam uma recuperação dos preços para vender. Os anúncios de imóveis usados nas 39 cidades acompanhadas caíram 3% em relação ao fim do ano anterior até outubro de 2026.
A estabilização continua desigual: os preços dos imóveis usados nas principais cidades de primeiro nível estão 37%–44% abaixo de seus respectivos picos históricos, e o índice de preços de imóveis usados do Escritório Nacional de Estatísticas para 70 cidades ainda caiu 5,1% em relação ao ano anterior em agosto de 2026. O Citi estima que cerca de 2,21 milhões imóveis usados potenciais em 36 cidades ainda não foram anunciados, equivalentes a aproximadamente 49% dos anúncios existentes.

O Citi prevê que a área residencial com construção iniciada caia cerca de 21% em relação ao ano anterior, para 255 milhões metros quadrados em 2027, e que a área concluída diminua 22%, para 245 milhões metros quadrados, ambas retornando aos níveis de cerca de 2000. O financiamento mais restrito, a venda de imóveis concluídos e as exigências de redução de estoque tornam as incorporadoras mais cautelosas na aquisição de terrenos e na construção.
A oferta encolhe mais rapidamente que as vendas, ajudando a reduzir os estoques. Em setembro de 2026, a área do estoque de imóveis novos em sentido amplo em 80 cidades caiu 6% em relação ao ano anterior; mas as vendas fracas elevaram o prazo de absorção do estoque para 36 meses, muito acima da média histórica de cerca de 17 meses.
As diferenças entre cidades são expressivas: o prazo de absorção de imóveis novos nas cidades de primeiro nível é de 22 meses, considerado pelo Citi relativamente administrável diante do ciclo de construção de cerca de 24 meses; as cidades de nível inferior enfrentam maior pressão de estoque.

O Citi prevê que o valor das vendas nacionais de imóveis residenciais novos caia 11% em relação ao ano anterior, para 5,6 trilhões de yuans em 2027, e que a área vendida recue para cerca de 560 milhões metros quadrados; a preferência dos compradores por imóveis usados, somada às pressões demográficas e sobre as expectativas de preços, continua enfraquecendo a demanda por imóveis novos.
A venda de imóveis concluídos prolonga o prazo de recuperação do capital, exigindo que as incorporadoras invistam mais recursos para manter a mesma escala de vendas. O Citi prevê que o investimento em desenvolvimento imobiliário caia 24% em relação ao ano anterior, para 4,9 trilhões de yuans em 2027, uma queda maior que a do valor das vendas.
Em um cenário no qual os preços dos terrenos ainda não tenham sido ajustados, o Citi calcula que as incorporadoras precisariam aportar 70%–120% mais recursos próprios para manter uma escala de vendas semelhante, e a taxa interna de retorno dos projetos poderia cair de cerca de 20%–25% para 3%–7%.

O subsídio de juros para financiamento da primeira moradia, em vigor a partir de outubro de 2026, destina-se a imóveis com área de até 120 metros quadrados e preço total de até 1,5 milhões de yuans. O principal elegível do empréstimo é limitado a 1 milhão de yuans, com subsídio anual de juros de 1 ponto percentual por até 5 anos.
O Citi considera que o subsídio beneficia mais as residências comuns nas cidades de terceiro e quarto níveis e nas periferias das cidades de segundo nível. Com base nas transações em 40 cidades nos primeiros 8 meses de 2026, os imóveis novos e usados que atendiam aos critérios de área e preço representavam 33% e cerca de 55%, respectivamente; o Citi estima que a política possa elevar marginalmente as vendas nacionais de imóveis novos em 1%–2%.
Enquanto as políticas dão suporte ao mercado, a queda da receita com terrenos continua pressionando as finanças locais. O Citi prevê que a receita com venda de terrenos represente 16% da receita dos governos locais em 2027, abaixo do pico de 44% em 2020; o déficit fiscal dos governos locais foi de 9,7 trilhões de yuans nos primeiros 8 meses de 2026.