Fonte original：Goldman Sachs (China) Securities Company LimitedPrimeira publicação na Unhidea：Data da fonte original：
Ideia principal
As transações imobiliárias continuam fracas no geral, com divergência entre imóveis novos e usados e desempenho de preços em alguns novos empreendimentos de Xangai. As políticas de renovação urbana ampliaram o escopo dos projetos de reforma, mas o Goldman Sachs prevê que a atividade das incorporadoras continue a se contrair.
Quanto as transações enfraqueceram?
Na semana 43, a área de imóveis novos vendidos em cerca de 75 cidades caiu 4% em relação à semana anterior e 12% em relação ao ano anterior, enquanto a atividade de busca por imóveis novos caiu 3,3% na comparação semanal. Desde o início do ano, a área de imóveis novos vendidos caiu em média 12% em termos anuais e ficou 18% e 35% abaixo dos mesmos períodos de 2024 e 2023, respectivamente.
A área de imóveis usados vendidos em cerca de 20 cidades caiu 5% na semana, mas subiu 9% em relação ao ano anterior. Desde o início do ano, cresceu em média 2% em termos anuais e ficou 11% e 13% acima dos mesmos períodos de 2024 e 2023, respectivamente, superando o desempenho dos imóveis novos.
As vendas de imóveis usados por reserva ficaram basicamente estáveis, mas o número de visitas caiu 4% em relação à semana anterior, e as expectativas de alta dos preços tanto dos corretores quanto dos vendedores recuaram. As reservas costumam anteceder as transações registradas em 1 a 2 semanas e podem fornecer indicações sobre as transações no curto prazo.
Por que os novos empreendimentos de Xangai deixam o Goldman Sachs otimista com os preços?
O Goldman Sachs observou que vários empreendimentos recentes em Xangai tiveram altas taxas de reserva e vendas rápidas, impulsionando os preços de alguns projetos. Esse desempenho também acompanha a evolução relativamente favorável dos preços em Xangai nos dados do Escritório Nacional de Estatísticas.
Com base nisso, o Goldman Sachs manteve sua visão otimista sobre os preços médios de venda em Xangai e Shenzhen. Contudo, as expectativas de aumento de preços de corretores e vendedores no conjunto das cidades monitoradas continuam enfraquecendo, e o desempenho de alguns novos empreendimentos diverge da tendência nacional de transações.
A oferta se contraiu: os novos anúncios nas cidades monitoradas diminuíram 8% em relação à semana anterior; o estoque em cerca de 20 cidades caiu 0,3% na comparação semanal, e o prazo de absorção do estoque foi de 26.5 meses, abaixo da média de 27.2 meses de setembro.
Que novas medidas as políticas de renovação urbana trouxeram?
O Ministério da Habitação e do Desenvolvimento Urbano e Rural e outros cinco órgãos publicaram um documento propondo a execução ordenada de cerca de 1500 grandes projetos de reforma em bairros e áreas industriais antigos, um período de transição de 5 anos para o uso do solo e a ampliação dos canais de REITs de infraestrutura. Redes de aquecimento em operação há 20 anos também foram incluídas no escopo das reformas.
O Ministério das Finanças destinou a cota restante de dívida dos governos locais de 550 bilhões de yuans, incluindo 250 bilhões de yuans de cota restante de títulos especiais, com prioridade para projetos em construção. Os novos projetos se concentrarão nas “seis redes”, incluindo redes urbanas de tubulações subterrâneas.
O plano de ação de Xangai para 2026–2028 prevê reformar cerca de 24 milhões metros quadrados de conjuntos residenciais antigos e renovar integralmente 700 mil metros quadrados de moradias antigas em três anos, além de realizar melhorias de eficiência energética em 12 milhões metros quadrados de residências existentes e acelerar a renovação de vilas urbanas e edifícios comerciais e de escritórios.
Como evoluirão as vendas e a atividade de construção?
Com base em dados de vendas de cerca de 75 cidades, o Goldman Sachs prevê que as vendas contratadas das cem maiores incorporadoras caiam 12% em termos anuais em outubro, uma queda menor que a de 14% registrada em setembro.
Com base na oferta e demanda de vidro float e em um modelo de demanda, o indicador de acompanhamento de conclusões do Goldman Sachs mostra que a área concluída em outubro caiu em termos anuais na parte superior da faixa dos vinte e poucos por cento. Para comparação, o Escritório Nacional de Estatísticas informou uma queda anual de 36% na área concluída em setembro.
Combinando as tendências de venda de terrenos em 300 cidades e a taxa nacional de expedição de cimento, o Goldman Sachs prevê que a queda anual da área de novas obras iniciadas em outubro também fique na parte superior da faixa dos vinte e poucos por cento. O Escritório Nacional de Estatísticas informou uma queda anual de 26% em setembro.
