Por que as vendas dos projetos ainda variam após a melhora do mercado imobiliário?

  • O HSBC visitou projetos residenciais em Xangai e Hangzhou de 19 de outubro até o dia 21 e constatou que o mercado melhorou gradualmente em relação à visita anterior, no primeiro trimestre. No entanto, o ritmo de vendas de imóveis novos desacelerou em relação ao pico sazonal de março a abril, e alguns projetos de luxo passaram a recorrer a corretores para vender no segundo semestre.
  • Os projetos com melhor desempenho costumam reunir características como boa qualidade do produto, maior eficiência no uso do espaço, oferta limitada de imóveis novos nas proximidades ou posicionamento diferenciado. As incorporadoras também estão reduzindo o tamanho de cada lote de lançamento para manter taxas de venda mais altas.
  • Por outro lado, a concentração da oferta de imóveis de luxo com preço total de 30 milhões a 40 milhões de yuans dá mais opções aos compradores e desacelera as vendas. O HSBC afirma que os preços dos imóveis estão, em geral, estáveis e prevê pequenos aumentos nos preços dos próximos lançamentos afetados pela reforma da venda de imóveis concluídos.

Qual é o impacto da reforma da venda de imóveis concluídos sobre as incorporadoras?

  • A Greentown afirma que a postura inicial de espera dos compradores diante da reforma da política “828” diminuiu. O impacto da reforma sobre suas vendas de setembro a outubro não foi significativo e ficou abaixo da expectativa anterior da empresa.
  • A empresa promove as vendas por meio de descontos em vagas de estacionamento e taxas de administração, entre outras medidas, e incentiva os compradores a pagar uma entrada de 40% a 50%. A forma de implementação da política relativa às contas supervisionadas ainda não está clara.
  • A organização do financiamento continua sendo uma restrição. A Greentown está mais cautelosa na aquisição de terrenos, prioriza projetos menores e de baixa densidade e amplia parcerias em joint ventures para aliviar a pressão sobre o fluxo de caixa; o HSBC também considerou o atraso no fluxo de caixa decorrente da reforma da venda de imóveis concluídos em sua avaliação da China Overseas Land & Investment.

O que sustenta o mercado de imóveis usados?

  • A PTI considera que as trajetórias dos mercados de imóveis novos e usados divergiram: a demanda por imóveis novos de luxo permanece estável, enquanto alguns projetos voltados ao mercado de massa perto do anel viário externo, onde as condições de oferta melhoraram, registram vendas fortes. No mercado de usados, a concorrência dos imóveis novos, que usam o espaço de forma mais eficiente, fez com que o ajuste dos preços dos imóveis usados estivesse praticamente concluído.
  • A PTI afirma que o volume mensal de transações de imóveis usados continua alto e que imóveis com preço total inferior a 3 milhões de yuans representam uma parcela considerável. Entre os fatores de suporte estão rendimentos de aluguel superiores a 2%, potencial valorização decorrente da renovação urbana e o possível suporte aos preços oferecido pela compra governamental de imóveis usados antigos e pequenos.

Quais empresas o HSBC prefere e por quê?

  • O HSBC prefere a China Resources Land e a China Overseas Land & Investment porque ambas têm acesso robusto a financiamento, situação financeira sólida e presença em cidades centrais. O banco recomenda a compra das duas, com preços-alvo de 38.30 dólares de Hong Kong e 16.20 dólares de Hong Kong, respectivamente.
  • O HSBC também recomenda a compra de KE Holdings, por considerar que ela pode se beneficiar de transações mais ativas de imóveis usados. O preço-alvo para as ações listadas em dólares americanos é de 23.50 dólares americanos.
  • A PTI também considera que o arrefecimento do mercado de terrenos pode permitir que empresas estatais menores e não listadas ampliem seus bancos de terrenos de qualidade; assim, as oportunidades geradas pela reforma não precisam necessariamente se concentrar apenas nas principais incorporadoras.