Почему спрос на жильё выглядит стабильным, тогда как рынок новостроек продолжает сокращаться?

  • Citi ожидает, что общая площадь сделок с новым и вторичным жильём в стране в 2027 году составит около 1,26 млрд квадратных метров, что примерно на 3% ниже прогноза на 2026 год, но всё ещё близко к 1,3 млрд квадратных метров; рост вторичного рынка частично компенсирует сокращение рынка новостроек.
  • Цены на вторичное жильё покупатель и продавец могут согласовать между собой, а качество, местоположение и передача жилья также более определённы. Citi ожидает, что в 2027 году площадь сделок со вторичным жильём вырастет на 5% в годовом выражении до 693 млн квадратных метров, а стоимость сделок — на 3% до 7,7 трлн юаней, или 58% стоимости сделок с жильём.
  • Признаки перехода на вторичный рынок уже есть: за первые 8 месяцев 2026 года число проданных объектов вторичного жилья в 36 отслеживаемых городах выросло на 3% в годовом выражении, а число проданных новостроек сократилось на 10%.

В каких городах цены на жильё могут первыми достичь переломного момента?

  • Citi ожидает, что такие города, как Шанхай, Пекин и Шэньчжэнь, с многочисленным работающим населением, более высокой ликвидностью сделок и более здоровым соотношением спроса и предложения первыми увидят перелом в динамике цен на вторичное жильё. В сентябре 2026 года цены на вторичное жильё в Шанхае выросли на 0,8% в годовом выражении, а в Пекине и Шэньчжэне снизились на 2,5% и 1,5% соответственно; темпы падения замедлились.
  • Высокий объём сделок помогает поглощать запас жилья с высокой стоимостью владения: после смены собственника стоимость владения становится ближе к текущей рыночной цене, а число владельцев, ожидающих восстановления цен перед продажей, может сократиться. По состоянию на октябрь 2026 года число объявлений о продаже вторичного жилья в 39 отслеживаемых городах снизилось на 3% по сравнению с концом предыдущего года.
  • Стабилизация остаётся неравномерной: цены на вторичное жильё в основных городах первого уровня на 37%–44% ниже соответствующих исторических максимумов, а индекс цен на вторичное жильё Государственного статистического управления для 70 городов в августе 2026 года всё ещё снижался на 5,1% в годовом выражении. По оценке Citi, в 36 городах ещё около 2,21 млн потенциальных объектов вторичного жилья не выставлены на продажу, что составляет около 49% текущего числа объявлений.

Как быстро сокращение предложения новостроек поможет сократить запасы?

  • Citi ожидает, что в 2027 году площадь начатого строительства жилья сократится примерно на 21% в годовом выражении до 255 млн квадратных метров, а площадь завершённого строительства — на 22% до 245 млн квадратных метров; оба показателя вернутся к уровням примерно 2000 года. Ужесточение финансирования, продажа готового жилья и требования по сокращению запасов заставляют застройщиков осторожнее приобретать землю и вести строительство.
  • Предложение сокращается быстрее продаж, что помогает уменьшать запасы. В сентябре 2026 года площадь запасов нового жилья в широком определении в 80 городах сократилась на 6% в годовом выражении; однако слабые продажи увеличили срок реализации запасов до 36 месяцев, значительно выше исторического среднего уровня около 17 месяцев.
  • Различия между городами значительны: срок реализации запасов новостроек в городах первого уровня составляет 22 месяца, что Citi считает относительно контролируемым по сравнению со строительным циклом около 24 месяцев; в городах более низких категорий давление запасов выше.

Почему продажа готового жилья сдерживает инвестиции в строительство?

  • Citi ожидает, что в 2027 году стоимость продаж нового жилья в стране снизится на 11% в годовом выражении до 5,6 трлн юаней, а площадь продаж сократится примерно до 560 млн квадратных метров; переход предпочтений покупателей к вторичному жилью, а также демографическое давление и давление на ожидания относительно цен продолжают ослаблять спрос на новостройки.
  • Продажа готового жилья удлиняет срок возврата капитала, поэтому для сохранения прежнего масштаба продаж застройщикам требуется вкладывать больше средств. Citi ожидает, что инвестиции в развитие недвижимости в 2027 году снизятся на 24% в годовом выражении до 4,9 трлн юаней, причём падение будет сильнее, чем у стоимости продаж.
  • В сценарии, при котором цены на землю ещё не скорректированы, Citi рассчитывает, что для сохранения аналогичного масштаба продаж застройщикам потребуется вложить на 70%–120% больше собственных средств, а внутренняя норма доходности проектов может снизиться с примерно 20%–25% до 3%–7%.

Какой спрос может охватить государственная поддержка?

  • Субсидия процентной ставки по ипотеке на первое жильё, действующая с октября 2026 года, распространяется на жильё площадью не более 120 квадратных метров и общей стоимостью не более 1,5 млн юаней. Под действие субсидии подпадает основной долг до 1 млн юаней; субсидия составляет 1 процентный пункт в год на срок до 5 лет.
  • Citi считает, что субсидия больше поможет обычному жилью в городах третьего и четвёртого уровней и на окраинах городов второго уровня. По расчётам на основе сделок в 40 городах за первые 8 месяцев 2026 года, условиям по площади и цене соответствовали 33% новых и около 55% вторичных объектов; Citi оценивает, что политика может дополнительно увеличить общенациональные продажи новостроек на 1%–2%.
  • При поддержке рынка со стороны политики снижение доходов от земли продолжает давить на местные финансы. Citi ожидает, что в 2027 году доходы от продажи прав на землю составят 16% доходов местных властей, ниже пикового уровня 44% в 2020 году; бюджетный дефицит местных властей за первые 8 месяцев 2026 года составил 9,7 трлн юаней.