Почему после улучшения рынка жилья продажи разных проектов по-прежнему различаются?

  • HSBC посетил жилые проекты в Шанхае и Ханчжоу с 19 октября по 21 число и отметил постепенное улучшение рынка по сравнению с предыдущим визитом в первом квартале. Однако динамика продаж на первичном рынке замедлилась относительно сезонного пика с марта по апрель, а некоторые проекты элитного жилья во втором полугодии начали привлекать посредников для продаж.
  • Более успешные проекты зачастую сочетают такие характеристики, как высокое качество продукта, более эффективное использование пространства, ограниченное предложение новостроек поблизости или отличающееся позиционирование. Девелоперы также сокращают объем каждой очереди вывода жилья на рынок, чтобы поддерживать более высокий уровень продаж.
  • С другой стороны, концентрированное предложение элитного жилья общей стоимостью от 30 млн до 40 млн юаней дает покупателям больше выбора и замедляет продажи. По данным HSBC, цены на жилье в целом стабильны, а последующие новые проекты, затронутые реформой продажи готового жилья, как ожидается, будут предлагаться по немного более высоким ценам.

Насколько реформа продажи готового жилья влияет на девелоперов?

  • Greentown сообщает, что первоначальная выжидательная позиция покупателей в отношении реформы политики «828» ослабла. Влияние реформы на продажи компании с сентября по октябрь было незначительным и оказалось меньше, чем она ранее ожидала.
  • Компания стимулирует продажи, в том числе скидками на парковочные места и плату за управление, и поощряет покупателей вносить первоначальный взнос в размере от 40% до 50%. Порядок реализации политики в отношении контролируемых счетов остается неясным.
  • Организация финансирования остается ограничивающим фактором. Greentown осторожнее приобретает землю, отдает предпочтение более мелким проектам с низкой плотностью застройки и расширяет сотрудничество в рамках совместных предприятий, чтобы снизить давление на денежные потоки; HSBC также учел задержку денежных поступлений из-за реформы продажи готового жилья при оценке China Overseas Land & Investment.

Что поддерживает вторичный рынок жилья?

  • PTI считает, что динамика первичного и вторичного рынков жилья разошлась: спрос на новые элитные квартиры остается стабильным, а некоторые проекты массового сегмента рядом с внешней кольцевой дорогой, где условия предложения улучшились, показывают высокие продажи. На вторичном рынке конкуренция со стороны новостроек с более эффективным использованием пространства привела к тому, что корректировка цен на вторичное жилье в основном завершилась.
  • По данным PTI, ежемесячный объем сделок со вторичным жильем остается высоким, причем значительную долю составляют объекты общей стоимостью менее 3 млн юаней. Среди факторов поддержки — доходность аренды выше 2%, потенциальный рост стоимости благодаря обновлению городской среды и возможная поддержка цен за счет государственных закупок старого вторичного жилья небольшой площади.

Какие компании предпочитает HSBC и почему?

  • HSBC предпочитает China Resources Land и China Overseas Land & Investment, поскольку обе компании имеют надежные каналы финансирования, устойчивое финансовое положение и присутствуют в ключевых городах. Банк присвоил обеим рейтинг «покупать» с целевыми ценами 38.30 и 16.20 гонконгского доллара соответственно.
  • HSBC также присвоил KE Holdings рейтинг «покупать», полагая, что компания может выиграть от повышения активности сделок на вторичном рынке жилья. Целевая цена акций, котирующихся в долларах США, составляет 23.50 доллара США.
  • PTI также считает, что охлаждение земельного рынка может позволить более мелким нелистинговым государственным предприятиям пополнить запасы качественных земельных участков, поэтому возможности, возникающие благодаря реформе, не обязательно будут сосредоточены только у крупнейших девелоперов.