Почему доля свободных мест снизилась с 17% до 8,4%?

  • Чистое поглощение жилья для пожилых в США за квартал превышало объём новых вводов на протяжении 21 кварталов подряд, а общенациональная доля свободных мест снизилась с 17% в первом квартале 2021 года до 8,4% во втором квартале 2026 года. После пандемии квартальное чистое поглощение составляло около 0,6% существующего фонда, тогда как объём вводов оставался около 0,2%; спрос на размещение продолжал поглощать свободные места.
  • В 2026 году старшие представители поколения беби-бумеров достигают возраста 80 лет, типичного для переезда в жильё для пожилых. JPMorgan ожидает, что высокая стоимость финансирования и труда, а также ограниченный доступ к капиталу продолжат сдерживать строительство, а соотношение спроса и предложения может способствовать росту арендной платы.

Спрос на размещение есть, но как долго пожилые люди могут его оплачивать?

  • Используя данные опроса HRS за 2022 год, JPMorgan сопоставил доход за три года, финансовые активы и собственный капитал в жилье с арендной платой за три года. По оценке банка, среди американских домохозяйств старше 75 лет доли тех, кто может оплатить три года независимого проживания, проживания с поддержкой и ухода за людьми с нарушениями памяти, составляют соответственно 81,2%, 74,1% и 64,9%.
  • Если исключить собственный капитал в жилье, который можно использовать только посредством продажи или залога дома, доли снижаются до 65,7%, 56,2% и 44,5%. С учётом содержания супруга и других расходов на жизнь платёжеспособность снизится ещё больше; превращение старения населения в спрос на размещение за собственный счёт ограничено возможностью обращения активов в деньги и семейным бюджетом.

Почему рост арендной платы не обязательно приносит сопоставимое увеличение прибыли?

  • Затраты на персонал в учреждениях проживания с поддержкой, ухода за людьми с нарушениями памяти и сестринского ухода нередко превышают половину операционных расходов, а рост зарплат напрямую снижает доходность чистого операционного дохода объектов. Поэтому JPMorgan рассматривает жильё для пожилых как актив, сильно зависящий от качества управления.
  • Независимое проживание и проживание с поддержкой оплачиваются преимущественно самими жильцами, а для компенсации расходов можно корректировать арендную плату; учреждения квалифицированного сестринского ухода в большей степени зависят от установленных государством возмещений Medicaid и Medicare. Их рентабельность обычно составляет лишь 0,4%–2,6%, возможности корректировки доходов ограничены, поэтому они более чувствительны к резкому росту затрат.
  • Федеральное исследование с использованием данных за 2019 год показало, что медианный платёж Medicaid домам сестринского ухода покрывал лишь 82% затрат. Поэтому состав плательщиков имеет большое значение: более высокая зависимость от жильцов, расходы которых покрывает Medicaid, усиливает давление на прибыль.

Доля просрочки по облигациям, связанным с жильём для пожилых, снижается: в чём именно состоит улучшение?

  • На момент публикации отчёта выпуск CMBS, обеспеченных жильём для пожилых, с начала года составил 7,4 млрд долларов, а последний показатель объёма в обращении — около 60,7 млрд долларов. Почти весь объём приходился на агентские CMBS, преимущественно на пулы кредитов по программам Ginnie Mae. Объекты и операционные риски, связанные с разными пулами кредитов, различаются.
  • Доли просроченных кредитов на жильё для пожилых Freddie K и кредитов по медицинским программам Ginnie Mae в целом снижались примерно с июля 2024 года. Однако более подробный анализ JPMorgan показал, что снижение во втором случае было обусловлено главным образом вынужденным досрочным погашением в результате урегулирования проблемных кредитов и не может быть целиком отнесено на счёт улучшения деятельности существующих заёмщиков.
  • В выборке примерно из 130 дефолтных кредитов около 60 приходилось на учреждения сестринского ухода и 40 — на центры проживания с поддержкой. Распространённые причины дефолта, сведения о которых доступны публично, включают финансовые трудности, нехватку персонала, изменения регулирования и прекращение государственного финансирования; они напрямую связаны с указанными выше операционными ограничениями.