Konut talebi istikrarlı görünürken yeni konut piyasası neden daralmaya devam ediyor?

  • Citi, 2027 yılında ülke genelinde yeni ve ikinci el konutların toplam işlem alanının yaklaşık 1,26 milyar metrekare olmasını bekliyor. Bu, 2026 yılı tahmininden yaklaşık %3 daha düşük olsa da hâlâ 1,3 milyar metrekareye yakın; ikinci el konutlardaki büyüme, yeni konutlardaki daralmayı kısmen telafi edecek.
  • İkinci el konut fiyatları alıcı ve satıcı tarafından müzakere edilebilir; konutun kalitesi, konumu ve teslimi de daha belirlidir. Citi, 2027 yılında ikinci el konut işlem alanının yıllık %5 artarak 693 milyon metrekareye, işlem değerinin ise %3 artarak 7,7 trilyon yuana ulaşmasını bekliyor. Bu tutar, konut işlem değerinin %58 kadarını oluşturacak.
  • İkinci el konutlara yönelimin işaretleri şimdiden görülüyor: 2026 yılının ilk 8 ayında, takip edilen 36 şehirde işlem gören ikinci el konut adedi yıllık %3 artarken yeni konut adedi %10 düştü.

Konut fiyatlarında dönüm noktasına ilk hangi şehirler ulaşabilir?

  • Citi, çalışan nüfusu daha fazla, işlem likiditesi daha iyi ve arz-talep dengesi daha sağlıklı olan Şanghay, Pekin ve Shenzhen gibi şehirlerde ikinci el konut fiyatlarının ilk olarak dönüm noktasına ulaşmasını bekliyor. Eylül 2026 döneminde Şanghay'da ikinci el konut fiyatları yıllık %0,8 yükselirken Pekin ve Shenzhen'de sırasıyla %2,5 ve %1,5 düştü; düşüşler daraldı.
  • Yüksek işlem hacmi, yüksek maliyetli mevcut konut stokunun eritilmesine yardımcı oluyor: Konutlar el değiştirdikten sonra elde tutma maliyeti güncel piyasa fiyatına yaklaşıyor ve satmak için fiyatların toparlanmasını bekleyen mülk sahiplerinin sayısı azalabilir. Takip edilen 39 şehirde ikinci el konut ilanları, Ekim 2026 itibarıyla bir önceki yıl sonuna göre %3 azaldı.
  • İstikrar hâlâ eşitsiz: Başlıca birinci kademe şehirlerde ikinci el konut fiyatları, kendi tarihî zirvelerinin %37–%44 altında. Ulusal İstatistik Bürosunun 70 şehirlik ikinci el konut fiyat endeksi de Ağustos 2026 döneminde yıllık %5,1 düşmeye devam etti. Citi, 36 şehirde yaklaşık 2,21 milyon potansiyel ikinci el konutun henüz ilana çıkmadığını ve bunun mevcut ilanların yaklaşık %49 kadarına karşılık geldiğini tahmin ediyor.

Yeni konut arzındaki azalma stokları ne hızla eritebilir?

  • Citi, 2027 yılında inşaatına başlanan konut alanının yıllık yaklaşık %21 düşerek 255 milyon metrekareye, tamamlanan alanın ise %22 düşerek 245 milyon metrekareye inmesini ve her ikisinin de yaklaşık 2000 yılı civarındaki seviyelere dönmesini bekliyor. Finansmanın sıkılaşması, tamamlanmış konut satışları ve stok azaltma gereklilikleri, geliştiricileri arazi edinimi ve inşaat konusunda daha temkinli hâle getiriyor.
  • Arzın satışlardan daha hızlı daralması stokların azaltılmasına yardımcı oluyor. Eylül 2026 döneminde 80 şehirde geniş tanımlı yeni konut stok alanı yıllık %6 azaldı; ancak zayıf satışlar stok eritme süresini 36 aya çıkardı. Bu, yaklaşık 17 aylık tarihî ortalamanın çok üzerinde.
  • Şehirler arasındaki fark belirgin: Birinci kademe şehirlerde yeni konut stok eritme süresi 22 ay. Citi, bunu yaklaşık 24 aylık inşaat süresine kıyasla görece yönetilebilir buluyor; alt kademe şehirlerde ise stok baskısı daha yüksek.

Tamamlanmış konut satışları geliştirme yatırımlarını neden düşürüyor?

  • Citi, 2027 yılında ülke genelinde yeni konut satış değerinin yıllık %11 düşerek 5,6 trilyon yuana, satış alanının ise yaklaşık 560 milyon metrekareye gerilemesini bekliyor. Alıcı tercihlerinin ikinci el konutlara kayması, nüfus ve konut fiyatı beklentileri üzerindeki baskılarla birlikte yeni konut talebini zayıflatmaya devam ediyor.
  • Tamamlanmış konut satışları sermayenin geri kazanılma süresini uzatıyor; geliştiricilerin aynı satış ölçeğini korumak için daha fazla kaynak yatırması gerekiyor. Citi, 2027 yılında gayrimenkul geliştirme yatırımlarının yıllık %24 düşerek 4,9 trilyon yuana inmesini bekliyor; bu, satış değerindeki düşüşten daha büyük.
  • Arazi fiyatlarının henüz uyarlanmadığı bir senaryoda Citi, geliştiricilerin benzer satış ölçeğini korumak için %70–%120 daha fazla öz kaynak yatırması gerektiğini ve projelerin iç getiri oranının yaklaşık %20–%25 düzeyinden %3–%7 düzeyine düşebileceğini hesaplıyor.

Politika desteği hangi talepleri kapsayabilir?

  • Ekim 2026 itibarıyla uygulanan ilk konut kredisi faiz desteği, alanı en fazla 120 metrekare ve toplam fiyatı en fazla 1,5 milyon yuan olan konutları kapsıyor. Uygun kredi anaparası en fazla 1 milyon yuan; yıllık faiz desteği 1 yüzde puan ve süresi en fazla 5 yıl.
  • Citi, faiz desteğinin üçüncü ve dördüncü kademe şehirlerdeki ve ikinci kademe şehirlerin çeperlerindeki sıradan konutlara daha fazla fayda sağlayacağını düşünüyor. 40 şehirde 2026 yılının ilk 8 ayındaki işlemlere dayalı hesaplamaya göre, alan ve fiyat koşullarını karşılayan yeni ve ikinci el konutların payı sırasıyla %33 ve yaklaşık %55; Citi, politikanın ülke genelinde yeni konut satışlarını marjinal olarak %1–%2 artırabileceğini tahmin ediyor.
  • Politikalar destek sağlarken arazi gelirlerindeki düşüş yerel maliyeleri baskılamaya devam ediyor. Citi, 2027 yılında arazi satış gelirlerinin yerel yönetim gelirlerinin %16 kadarını oluşturmasını bekliyor; bu oran, 2020 yılındaki %44 zirvesinin altında. 2026 yılının ilk 8 ayında yerel yönetimlerin mali açığı 9,7 trilyon yuandı.