Hong Kong hisseleri düşerken hangi gayrimenkul hisseleri daha dayanıklı? JPMorgan haftanın üç sorusunu yanıtlıyor

Hang Seng düşerken Hong Kong gayrimenkulüyle bağlantılı hangi hisseler daha dayanıklı?

Hang Seng geçen hafta %5 düştü. JPMorgan, 2021 yılından bu yana yaşanan yedi büyük düzeltmeyi inceledi: Hang Seng ortalama %23, Hong Kong konglomeraları ortalama %8 ve Hong Kong gayrimenkul geliştiricileri ortalama %15 düştü; son hesaplamaya New World Development dahil edilmedi.
Hong Kong’daki kira geliri elde eden gayrimenkul şirketlerinin hisseleri ortalama %19 düştü ve genel olarak Hang Seng’den biraz daha iyi performans gösterdi. Ancak yedi düzeltmenin üçünde endeksin gerisinde kaldılar; dolayısıyla savunma performansları tutarlı değildi.
Görece dayanıklı şirketler genellikle sağlam bilançolara, döngüsel olmayan veya çeşitlendirilmiş işlere sahipti. Örneğin Sino Land net nakit pozisyonuna sahipti, Link REIT temel ihtiyaç ürünlerinin perakende satışına odaklanıyordu ve CK Hutchison’ın işleri çeşitlendirilmişti. Swire Pacific A yedi düzeltmede ortalama %1 yükselirken Hang Seng aynı dönemlerde ortalama %23 düştü.
Kaldıracı daha yüksek veya zorunlu olmayan tüketim ürünleri perakendesine maruziyeti daha fazla olan şirketler genellikle daha zayıf performans gösterdi. Örneğin Hang Lung Properties ve Wharf Real Estate Investment yedi düzeltmede sırasıyla ortalama %28 ve %26 düştü.

21 Ekim ile ayın 22’si arasında Hang Seng ve MSCI Çin Endeksi sırasıyla %3,9 ve %4,5 düşerken China Overseas Land & Investment ve China Resources Land sırasıyla %2,9 ve %3,2 ile biraz daha az düştü.
JPMorgan, temel nedenin sermayenin yapay zekâ ve teknoloji hisselerinden yapay zekâ dışındaki sektörlere yönelmesi olabileceğini düşünüyor. Bankaya göre banka hisselerindeki pozisyonlar zaten oldukça yoğunlaşmış olabilir; bu nedenle sermayenin bir bölümü gayrimenkul gibi diğer sektörlere aktı.
Banka, yeni gayrimenkul destek politikalarına ilişkin söylentiler görmediğini belirtiyor ve sektördeki ayrışmayı kanıt olarak gösteriyor: Aynı dönemde Sunac, Shimao, China Jinmao ve Greentown dahil olmak üzere bazı zor durumdaki gayrimenkul geliştiricileri ve daha küçük kamu şirketleri %7 üzerinde düştü.

Hong Kong’un Central bölgesindeki LANDMARK’ta bulunan Louis Vuitton’un amiral mağazasının dışında dev bir sandık biçiminde yapı ortaya çıktı; bu yapı aslında tadilat perdesi. Marka ayrıca alışveriş merkezinin atriyumunda geçici bir mağaza açtı ve yer altında bir sergi düzenliyor.
Bu, Hongkong Land’in 2024 yılında duyurduğu “Tomorrow’s CENTRAL” yenilemesinin bir parçası. Projenin toplam yatırımı 1 milyar ABD doları; bunun 400 milyon ABD doları Hongkong Land, 600 milyon ABD doları ise kiracılar tarafından karşılanıyor. Başlıca markaların neredeyse tamamı mağazalarını yenileyecek.
Proje planına göre 2028 yılına kadar LANDMARK kompleksinin tamamında 10 amiral butik ve 20 Michelin yıldızlı restoran bulunacak.

İnşaat sürmesine rağmen LANDMARK kiracılarının satışları 2026 yılının ilk yarısında yıllık bazda %11 arttı. JPMorgan, daha fazla mağaza yeniden açıldıkça projenin pazar payını daha da artırabileceğini öngörüyor.
Yenilemenin tamamen tamamlanması yaklaşık iki yıl daha sürebilir: Van Cleef & Arpels yenilenen mağazasını yeniden açtı, Cartier ve Tiffany’de ise tadilat sürüyor. Bu nedenle kiracıların yeniden açılma zamanlaması pazar payının artması için önemli bir koşul.
Hongkong Land, JPMorgan’ın en çok tercih ettiği hisselerden biri olmaya devam ediyor. Banka, perakende performansının yanı sıra Central’daki ofis piyasasına da olumlu bakıyor: Central’da ofis kiraları 2026 yılının üçüncü çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %5 arttı ve 2025 yılının üçüncü çeyreğindeki dip seviyeden %14 toparlandı; banka Hongkong Land için ağırlık artır tavsiyesi veriyor.