Konut piyasası iyileştikten sonra proje satışları neden hâlâ farklılık gösteriyor?

  • HSBC, 19 Ekim ile ayın 21’i arasında Şanghay ve Hangzhou’daki konut projelerini ziyaret etti ve piyasanın ilk çeyrekteki önceki ziyaretine göre kademeli olarak iyileştiğini değerlendirdi. Ancak birinci el konut satışlarının ivmesi, Mart ile Nisan arasındaki mevsimsel zirveden yavaşladı ve bazı lüks konut projeleri yılın ikinci yarısında satış için aracılardan yararlanmaya başladı.
  • Daha iyi performans gösteren projeler genellikle iyi ürün kalitesi, alanın daha verimli kullanımı, yakın çevrede yeni konut arzının sınırlı olması veya farklılaşmış konumlandırma gibi özellikleri bir arada taşıyor. Geliştiriciler de daha yüksek satış oranlarını korumak için her satışa çıkarma partisinin büyüklüğünü azaltıyor.
  • Diğer taraftan, toplam fiyatı 30 milyon ile 40 milyon yuan arasında olan lüks konutların arzının yoğunlaşması alıcılara daha fazla seçenek sunuyor ve satışları yavaşlatıyor. HSBC, konut fiyatlarının genel olarak istikrarlı olduğunu ve tamamlanmış konut satış reformundan etkilenen sonraki yeni projelerde fiyatların hafifçe artmasının beklendiğini belirtiyor.

Tamamlanmış konut satış reformu geliştiricileri ne kadar etkiliyor?

  • Greentown, alıcıların “828” politika reformuna yönelik ilk bekle-gör tutumunun hafiflediğini belirtiyor. Reformun şirketin Eylül ile Ekim arasındaki satışlarına etkisi kayda değer olmadı ve şirketin önceki beklentisinden daha düşük kaldı.
  • Şirket, otopark yeri ve yönetim ücreti indirimleri gibi yöntemlerle satışları teşvik ediyor ve alıcıları %40 ile %50 arasında peşinat ödemeye yönlendiriyor. Denetimli hesaplara ilişkin politikanın nasıl uygulanacağı ise hâlâ belirsiz.
  • Finansman düzenlemeleri kısıt oluşturmaya devam ediyor. Greentown arsa alımında daha temkinli davranıyor, daha küçük ve düşük yoğunluklu projelere öncelik veriyor ve nakit akışı baskısını hafifletmek için ortak girişim iş birliklerini artırıyor; HSBC de China Overseas Land & Investment değerlemesinde tamamlanmış konut satış reformunun neden olduğu nakit akışı gecikmesini dikkate aldı.

İkinci el konut piyasasını ne destekliyor?

  • PTI, birinci ve ikinci el konut piyasalarının seyirlerinin ayrıştığını düşünüyor: Yeni lüks konut talebi istikrarlı kalırken dış çevre yolu yakınında arz koşulları iyileşen bazı kitlesel pazar projelerinde satışlar güçlü seyrediyor. İkinci el piyasasında ise alanı daha verimli kullanan yeni konutlardan gelen rekabet, ikinci el konut fiyatlarındaki düzeltmenin büyük ölçüde tamamlanmasını sağladı.
  • PTI, ikinci el konutlarda aylık işlem hacminin hâlâ yüksek olduğunu ve toplam fiyatı 3 milyon yuanın altındaki konutların nispeten büyük bir pay oluşturduğunu söylüyor. Destekleyici unsurlar arasında %2 üzerindeki kira getirileri, kentsel dönüşümden doğabilecek değer artışı ve hükümetin eski, küçük ikinci el konutları satın almasının sağlayabileceği fiyat desteği bulunuyor.

HSBC hangi şirketleri tercih ediyor ve gerekçesi ne?

  • HSBC, güçlü finansman kanalları, sağlam mali durumları ve merkezî şehirlerdeki varlıkları nedeniyle China Resources Land ile China Overseas Land & Investment’ı tercih ediyor. Banka her ikisine de alım notu verirken hedef fiyatlarını sırasıyla 38.30 Hong Kong doları ve 16.20 Hong Kong doları olarak belirledi.
  • HSBC, ikinci el konut işlemlerinin daha hareketli olmasından yararlanabileceğini düşünerek KE Holdings’e de alım notu veriyor. ABD doları cinsinden işlem gören hisseler için hedef fiyat 23.50 ABD doları.
  • PTI ayrıca arsa piyasasının soğumasının, daha küçük ve borsada işlem görmeyen kamu işletmelerinin kaliteli arsa rezervlerini artırmasına olanak sağlayabileceğini düşünüyor; dolayısıyla reformun getirdiği fırsatların yalnızca önde gelen geliştiricilerde yoğunlaşması zorunlu değil.