Boşluk oranı neden %17 düzeyinden %8,4 düzeyine geriledi?

  • ABD'de yaşlı konutlarında üç aylık net emilim, art arda 21 çeyrek boyunca yeni teslimatları aştı ve ülke genelindeki boşluk oranı 2021 yılının ilk çeyreğinde %17 iken 2026 yılının ikinci çeyreğinde %8,4 düzeyine geriledi. Pandemi sonrasında çeyrek başına net emilim mevcut stokun yaklaşık %0,6 düzeyinde gerçekleşirken teslimatlar yaklaşık %0,2 düzeyinde kaldı; yerleşim talebi boş birimleri karşılamaya devam etti.
  • 2026 yılında baby boom kuşağının en yaşlı üyeleri, bu konutlara yerleşmek için tipik yaş olan 80 yaşına ulaşıyor. JPMorgan, yüksek finansman ve iş gücü maliyetleri ile sermayeye erişimin sınırlı olmasının geliştirme faaliyetlerini baskılamaya devam edeceğini, arz ve talep ilişkisinin ise kiraları artırabileceğini öngörüyor.

Yerleşim talebi var, ancak yaşlılar bunun bedelini ne kadar süre karşılayabilir?

  • JPMorgan, 2022 yılı HRS araştırması verilerini kullanarak üç yıllık gelir, finansal varlıklar ve konut öz sermayesini üç yıllık kirayla karşılaştırdı. Banka, 75 yaş üstü ABD haneleri arasında üç yıllık bağımsız yaşam, destekli yaşam ve hafıza bakımı masraflarını karşılayabilenlerin oranını sırasıyla %81,2, %74,1 ve %64,9 olarak tahmin etti.
  • Yalnızca konutun satılması veya ipotek edilmesiyle kullanılabilen konut öz sermayesi hariç tutulduğunda oranlar %65,7, %56,2 ve %44,5 düzeyine geriliyor. Eşin geçimi ve diğer yaşam giderleri de hesaba katılırsa ödeme gücü daha da azalıyor; nüfusun yaşlanmasının, sakinlerin kendi ödedikleri konutlara yönelik talebe dönüşmesi, varlıkları nakde çevirme imkânı ve hane bütçeleriyle sınırlanıyor.

Kira artışı neden mutlaka aynı ölçüde kâr iyileşmesi getirmez?

  • Destekli yaşam, hafıza bakımı ve hemşirelik tesislerinde iş gücü maliyetleri çoğu zaman işletme giderlerinin yarısından fazlasını oluşturuyor ve ücret artışları mülklerin net işletme geliri getirisini doğrudan baskılıyor. JPMorgan bu nedenle yaşlı konutlarını işletme kabiliyetine yüksek ölçüde bağlı bir varlık olarak görüyor.
  • Bağımsız ve destekli yaşamın bedeli ağırlıklı olarak sakinler tarafından karşılanıyor ve maliyetlere yanıt vermek için kiralar ayarlanabiliyor; nitelikli hemşirelik tesisleri ise daha çok devletin belirlediği Medicaid ve Medicare geri ödemelerine bağlı. Bu tesislerin kâr marjı genellikle yalnızca %0,4–%2,6 düzeyinde; gelirleri ayarlama alanı sınırlı olduğundan maliyet şoklarına daha duyarlılar.
  • 2019 yılı verilerini kullanan federal bir araştırma, bakım evlerine yapılan medyan Medicaid ödemesinin maliyetlerin yalnızca %82 kadarını karşıladığını gösterdi. Bu nedenle ödeme yapan tarafların bileşimi çok önemli: Medicaid kapsamındaki sakinlere daha fazla bağımlılık kâr üzerindeki baskıyı artırıyor.

Yaşlı konutu tahvillerinde gecikme oranları düşüyor: İyileşme tam olarak nerede?

  • Rapor tarihi itibarıyla yaşlı konutlarına dayalı CMBS'nin yıl içindeki ihracı 7,4 milyar dolar, en son dolaşımdaki tutarı ise yaklaşık 60,7 milyar dolardı. Tutarın neredeyse tamamı kurum CMBS'lerinden oluşuyor ve ağırlığı Ginnie Mae programı kredi havuzları oluşturuyordu. Farklı kredi havuzlarıyla ilişkili mülkler ve işletme riskleri aynı değil.
  • Freddie K yaşlı konutu ve Ginnie Mae sağlık programı kredilerinin gecikme oranları Temmuz 2024 civarından bu yana genel olarak düştü. Ancak JPMorgan'ın daha ayrıntılı incelemesi, ikinci gruptaki düşüşün esas olarak sorunlu kredilerin tasfiyesinden kaynaklanan gönülsüz erken geri ödemelerden kaynaklandığını ve tamamının mevcut borçluların faaliyetlerindeki iyileşmeye bağlanamayacağını ortaya koydu.
  • Temerrüde düşmüş yaklaşık 130 kredilik örneklemde, yaklaşık 60 kredi hemşirelik tesislerinden, 40 kredi ise destekli yaşam merkezlerinden kaynaklanıyordu. Kamuya açık kaynaklarda görülen yaygın temerrüt nedenleri arasında mali sıkıntılar, personel eksikliği, düzenleme değişiklikleri ve devlet finansmanının sona ermesi yer alıyor; bunlar yukarıda belirtilen işletme kısıtlarıyla doğrudan bağlantılı.