Sun Communities vượt kỳ vọng quý ba: Mua lại cổ phiếu và cải thiện hoạt động bù đắp tác động bán tài sản RV

Vì sao dự báo cả năm lại giảm dù kết quả quý ba vượt kỳ vọng?

Sun Communities ghi nhận dòng tiền từ hoạt động cốt lõi (core FFO) quý ba đạt 2.35 đô la mỗi cổ phiếu, cao hơn cả dự báo của Citi và mức đồng thuận FactSet 7 cent, đồng thời vượt mức trên của khoảng dự báo 2.23–2.33 đô la của công ty. So với dự báo của Citi, thu nhập hoạt động ròng từ bất động sản và lợi nhuận liên doanh lần lượt đóng góp mức vượt dự báo 3 cent và 4 cent mỗi cổ phiếu, trong khi doanh thu môi giới thấp hơn khoảng 3 cent.
Loại trừ tác động của việc bán tài sản tại Anh vốn chưa được đưa vào dự báo trước đó, công ty nâng dự báo core FFO cả năm khoảng 3 cent mỗi cổ phiếu, tương đương mức tăng 0,4%; sau khi tính đến tác động của thương vụ, dự báo tổng thể giảm 1 cent.
Công ty nâng trung điểm dự báo tăng trưởng thu nhập hoạt động ròng trên cùng danh mục bất động sản cả năm thêm 20 điểm cơ bản lên 5,1%, chủ yếu do thuế bất động sản giảm làm chậm tăng trưởng chi phí trên cùng danh mục. Tuy nhiên, dự báo tăng trưởng thu nhập hoạt động ròng trên cùng danh mục của mảng RV bị hạ, chủ yếu do chi phí tiện ích tăng; theo thông tin Citi nắm được, doanh thu của mảng này nhìn chung phù hợp kỳ vọng.

Công ty dự kiến mức tăng giá thuê tại các cộng đồng nhà lắp ghép (MH) và cộng đồng xe giải trí (RV) trong 2027 lần lượt đạt 5,4% và 4,4%, đều cao hơn khoảng 40 điểm cơ bản so với 2026.
Tuy nhiên, doanh thu thực tế còn phụ thuộc vào cơ cấu khách hàng và các khoản thu khác. Trong quý ba 2026, doanh thu từ khách hàng RV thuê theo năm tăng 2,4%, thấp hơn đáng kể so với mức tăng giá thuê năm đó; theo thông tin Citi nắm được, nguyên nhân là tỷ trọng khách hàng thuê theo năm trong cơ cấu khách hàng giảm so với kỳ gốc năm trước, trong khi tỷ trọng khách hàng ngắn hạn tăng.
Trong cùng kỳ, doanh thu cộng đồng nhà lắp ghép tăng 5,8%, cao hơn mức tăng giá thuê của mảng này trong 2026, nhờ các khoản thu khác và doanh thu cho thuê nhà có kết quả tốt.

Theo thông tin Citi nắm được, sau khi bán danh mục tài sản RV với giá 127 triệu đô la, công ty sẽ mất khoảng 13 triệu đô la thu nhập do gián đoạn kinh doanh vốn dự kiến nhận trong 2026, tương ứng tỷ suất sinh lợi khoảng 10%. Khoản thu này được ghi nhận trong doanh thu môi giới và thu nhập khác.
Tài sản đã được bán vào tháng 9, và dự báo quý bốn cũng không còn bao gồm khoảng 3 triệu đô la thu nhập liên quan từng được dự kiến. Do đó, Citi ước tính tác động bổ sung của thương vụ đối với lợi nhuận trong 2027 vào khoảng 10 triệu đô la.
Citi cho rằng kết quả 2026 tốt hơn kỳ vọng và việc mua lại cổ phiếu với quy mô lớn hơn có thể bù đắp tác động bất lợi nêu trên. Citi dự kiến mức đồng thuận thị trường về core FFO mỗi cổ phiếu trong 2027 nhìn chung ổn định: 7.04 đô la theo Bloomberg và 7.07 đô la theo FactSet.

Tính đến thời điểm báo cáo, công ty đã mua lại khoảng 373 triệu đô la cổ phiếu trong nửa cuối 2026. Citi cho biết, xét đến đòn bẩy thấp và lượng tiền mặt còn trên 550 triệu đô la sau khi điều chỉnh theo các khoản mua lại cổ phiếu và tài sản từ đầu quý đến nay, công ty có điều kiện tiếp tục mua lại cổ phiếu.
Sau khi quý kết thúc, công ty mua hai bất động sản nhà lắp ghép với giá khoảng 80 triệu đô la; Citi giả định tỷ suất vốn hóa cao hơn một chút so với 4%. Công ty phát hành khoảng 28 triệu đô la cổ phiếu ưu đãi sê-ri M có chi phí thấp cho bên bán, cung cấp nguồn vốn cho giao dịch tương đương khoản nợ có lãi suất thấp hơn thị trường, qua đó nâng tỷ suất sinh lợi của thương vụ.
Số cổ phiếu ưu đãi này cũng có khả năng được chuyển đổi thành cổ phiếu phổ thông ở mức giá cao hơn; Citi cho rằng cần phân tích các điều khoản liên quan và thiên về việc công ty duy trì sự thận trọng trong mua lại tài sản với chi phí vốn chủ sở hữu và nợ hiện tại. Citi đưa ra khuyến nghị mua đối với công ty, với giá mục tiêu 155 đô la.