Điều gì giúp công ty có lãi trở lại trong quý ba?

  • Công ty ghi nhận lợi nhuận ròng 374 triệu nhân dân tệ trong quý ba năm 2026, so với khoản lỗ 783 triệu nhân dân tệ cùng kỳ năm trước. Goldman Sachs vẫn dự báo công ty lỗ ròng 900 triệu nhân dân tệ trong cả năm 2026.
  • Lợi nhuận cải thiện chủ yếu nhờ biên lợi nhuận gộp tăng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ từ mức nền thấp, chi phí hoạt động giảm và kết quả của các liên doanh chuyển từ khoản lỗ lớn cùng kỳ năm trước sang lợi nhuận nhỏ.
  • Sự cải thiện không đồng đều: biên lợi nhuận gộp quý ba giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước; chi phí lãi vay tăng gấp đôi từ mức nền thấp cùng kỳ năm trước, còn chi phí thuế cũng tăng so với cùng kỳ do khoản lỗ cùng kỳ năm trước tạo ra khoản hoàn nhập thuế.

Tiến độ bán hàng có thể hỗ trợ dự báo cả năm không?

  • Doanh số theo hợp đồng trong tháng 9 đạt 16,2 tỷ nhân dân tệ, giảm 21% so với cùng kỳ; doanh số lũy kế chín tháng đầu năm 2026 đạt 181 tỷ nhân dân tệ, giảm 10% so với cùng kỳ và đạt 81% dự báo cả năm của Goldman Sachs, gần với mức thực hiện 80% trong chín tháng đầu năm 2025.
  • Tính ngược từ dự báo cả năm của Goldman Sachs, doanh số theo hợp đồng quý bốn là 44 tỷ nhân dân tệ, giảm 15% so với cùng kỳ. Ngân hàng cho rằng chất lượng quỹ đất của công ty tương đối yếu, với tỷ trọng dự án tại các thành phố cấp một thấp hơn các đối thủ hàng đầu.
  • Hoạt động xây dựng vẫn trầm lắng: diện tích khởi công mới và hoàn thành trong quý ba lần lượt giảm 7% và 35% so với cùng kỳ.

Việc tăng tốc mua đất gây áp lực gì lên dòng tiền?

  • Đầu tư mua đất trong quý ba đạt 40 tỷ nhân dân tệ, tương đương khoảng 90% doanh số theo hợp đồng của quý, cao hơn mức 28% trong nửa đầu năm; các dự án được mua dự kiến có biên lợi nhuận gộp khoảng 23%.
  • Goldman Sachs cho rằng dòng tiền hoạt động chảy ra trong quý tăng do việc mua đất dồn dập: dòng tiền chảy ra trong quý ba là 17 tỷ nhân dân tệ, tăng 86% so với cùng kỳ. Số dư tiền mặt cuối quý là 119 tỷ nhân dân tệ, giảm 11% so với quý trước; tỷ lệ tiền mặt trên nợ ngắn hạn giảm 0.3 lần, còn tỷ lệ nợ ròng tăng 6 điểm phần trăm so với quý trước.
  • Việc mua đất trong quý ba không diễn ra đồng đều: xét theo giá trị và diện tích, lần lượt khoảng 84% và 63% diễn ra trước ngày 28 tháng 8; lượng đất mua trong tháng 9 nhìn chung tương đương cùng kỳ năm trước, còn trong tháng 10 thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ.

Vì sao Goldman Sachs duy trì khuyến nghị trung lập?

  • Goldman Sachs cho rằng quỹ đất của công ty được mua vào ở các thời kỳ khác nhau, bao gồm khá nhiều dự án tại các thành phố cấp thấp hơn và dự án phi nhà ở, khiến triển vọng tiêu thụ và biên lợi nhuận tương đối bất lợi. Khoảng cách giữa doanh số theo hợp đồng với nhu cầu chi tiêu vốn và hoạt động thường xuyên cũng có thể khiến công ty giảm đòn bẩy khó khăn hơn các doanh nghiệp cùng ngành thuộc sở hữu trung ương.
  • Ngân hàng cũng ghi nhận việc ban lãnh đạo tăng cường quản lý ngân sách và bảng cân đối kế toán, cùng khả năng tiếp cận nguồn vốn chi phí thấp của công ty. Sau báo cáo kết quả kinh doanh, Goldman Sachs nhìn chung giữ nguyên dự báo lợi nhuận từ năm 2026 đến 2029, duy trì khuyến nghị trung lập và giá mục tiêu 12 tháng là 6.1 nhân dân tệ; giá mục tiêu này dựa trên mức chiết khấu 10% so với giá trị tài sản ròng dự kiến trên mỗi cổ phiếu là 6.8 nhân dân tệ vào cuối năm 2027.
  • Theo tính toán của Goldman Sachs, giá cổ phiếu công ty đang chiết khấu 21% so với giá trị tài sản ròng dự kiến vào cuối năm 2027, với tỷ số giá trên giá trị sổ sách dự kiến năm 2027 là 0.3 lần; mức trung bình của các doanh nghiệp cùng ngành trong nước lần lượt là chiết khấu 20% và 0.6 lần. Việc tiêu thụ các dự án tồn kho, ghi nhận kết quả từ các dự án có giá đất cao trong quá khứ và biến động giá nhà tại các thị trường trọng điểm sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến biên lợi nhuận và thanh khoản.