Goldman Sachs nhìn nhận thị trường nhà ở Trung Quốc: Nguồn cung thu hẹp thúc đẩy giá ổn định vào 2029, khởi công phải đợi đến 2032 mới phục hồi

Vì sao dự báo nhu cầu bị hạ nhưng triển vọng giá nhà lại cải thiện?

Goldman Sachs hạ dự báo nhu cầu nhà ở cơ cấu của Trung Quốc giai đoạn 2027–2035 16% so với trước, nhưng dự kiến nguồn cung nhà mới thu hẹp mạnh sẽ thúc đẩy giá nhà ổn định vào 2029. Yếu tố then chốt hỗ trợ nhận định về giá là điều chỉnh nguồn cung, chứ không phải dự báo nhu cầu được nâng lên.
Bối cảnh của nhận định này bao gồm việc chuyển sang mô hình bán nhà đã hoàn thiện và nguồn hàng tồn kho có thể bán trong tương lai suy giảm. Quy mô nhu cầu giảm và giá ổn định có thể xảy ra đồng thời, với điều kiện nguồn cung thu hẹp đủ để thay đổi cân bằng cung cầu.

Goldman Sachs nâng dự báo mức tăng tích lũy của giá bán bình quân trong hai năm tại Thượng Hải và Thâm Quyến từ 15% lên 20%, tăng 5 điểm phần trăm. Đây là nhận định về giá tại hai thành phố; ở cấp quốc gia, Goldman Sachs dự báo giá ổn định vào 2029.
Do đó, lộ trình phục hồi này có sự khác biệt về địa lý và thời gian: kỳ vọng tăng giá tại Thượng Hải và Thâm Quyến cao hơn, trong khi cân bằng của thị trường toàn quốc phụ thuộc vào việc nguồn cung nhà mới tiếp tục thu hẹp.

Goldman Sachs dự kiến hoạt động khởi công nhà ở mới và đầu tư tài sản cố định trong lĩnh vực bất động sản sẽ chuyển hướng vào 2032, được thúc đẩy bởi nhu cầu liên quan đến phá dỡ tăng nhanh. Theo tiến trình dự báo, bước ngoặt của lĩnh vực xây dựng đến muộn hơn khoảng ba năm so với thời điểm giá nhà ổn định.
Điều này có nghĩa là giá nhà cải thiện và hoạt động xây dựng phục hồi không diễn ra đồng thời: yếu tố thứ nhất được thúc đẩy bởi nguồn cung thu hẹp, còn yếu tố thứ hai cần sự hỗ trợ từ nhu cầu liên quan đến phá dỡ tăng nhanh. Không thể áp dụng trực tiếp nhận định về giá năm 2029 cho hoạt động khởi công và đầu tư.

Goldman Sachs dự báo đến 2035, nhà ở đã qua sử dụng sẽ chiếm 75% giao dịch nhà ở. Dự báo này cho thấy cơ cấu giao dịch tiếp tục nghiêng về nhà ở hiện hữu, tương ứng với xu hướng nguồn cung nhà mới thu hẹp.
Vì vậy, để hiểu đợt điều chỉnh này cần xem xét riêng giá cả, xây dựng và cơ cấu giao dịch: giá nhà có thể ổn định trước, hoạt động khởi công và đầu tư chuyển hướng sau, còn giao dịch tiếp tục dịch chuyển sang nhà ở đã qua sử dụng.