Vì sao nhu cầu nhà ở có vẻ ổn định trong khi thị trường nhà mới tiếp tục thu hẹp?

  • Citi dự báo tổng diện tích giao dịch nhà mới và nhà thứ cấp trên toàn quốc năm 2027 khoảng 1,26 tỷ mét vuông, giảm khoảng 3% so với dự báo năm 2026, nhưng vẫn gần 1,3 tỷ mét vuông; tăng trưởng nhà thứ cấp sẽ bù đắp một phần sự sụt giảm của nhà mới.
  • Giá nhà thứ cấp có thể được người mua và người bán thương lượng, trong khi chất lượng, vị trí và việc bàn giao cũng chắc chắn hơn. Citi dự báo diện tích giao dịch nhà ở thứ cấp năm 2027 tăng 5% so với cùng kỳ lên 693 triệu mét vuông, còn giá trị giao dịch tăng 3% lên 7,7 nghìn tỷ nhân dân tệ, chiếm 58% giá trị giao dịch nhà ở.
  • Đã xuất hiện dấu hiệu chuyển sang nhà thứ cấp: Trong 8 tháng đầu năm 2026, số căn nhà thứ cấp được giao dịch tại 36 thành phố được theo dõi tăng 3% so với cùng kỳ, còn số căn nhà mới giảm 10%.

Những thành phố nào có thể đón điểm đảo chiều giá nhà trước?

  • Citi dự báo các thành phố như Thượng Hải, Bắc Kinh và Thâm Quyến, nơi có đông người đang làm việc, thanh khoản giao dịch tốt hơn và cung cầu lành mạnh hơn, sẽ xuất hiện điểm đảo chiều giá nhà thứ cấp trước. Trong tháng 9 năm 2026, giá nhà thứ cấp tại Thượng Hải tăng 0,8% so với cùng kỳ, còn Bắc Kinh và Thâm Quyến lần lượt giảm 2,5% và 1,5%, với mức giảm thu hẹp.
  • Khối lượng giao dịch cao giúp hấp thụ lượng nhà hiện hữu có chi phí cao: Sau khi nhà đổi chủ, chi phí nắm giữ gần hơn với giá thị trường hiện tại, và số chủ nhà chờ giá phục hồi mới bán có thể giảm. Lượng nhà thứ cấp đăng bán tại 39 thành phố được theo dõi tính đến tháng 10 năm 2026 giảm 3% so với cuối năm trước.
  • Sự ổn định vẫn không đồng đều: Giá nhà thứ cấp tại các thành phố cấp một chủ chốt thấp hơn 37%–44% so với đỉnh lịch sử tương ứng, còn chỉ số giá nhà thứ cấp tại 70 thành phố của Cục Thống kê Quốc gia vẫn giảm 5,1% so với cùng kỳ trong tháng 8 năm 2026. Citi ước tính còn khoảng 2,21 triệu căn nhà thứ cấp tiềm năng chưa được đăng bán tại 36 thành phố, tương đương khoảng 49% lượng đăng bán hiện có.

Việc giảm nguồn cung nhà mới có thể giải phóng hàng tồn kho nhanh đến đâu?

  • Citi dự báo diện tích nhà ở khởi công năm 2027 giảm khoảng 21% so với cùng kỳ xuống 255 triệu mét vuông, diện tích hoàn thành giảm 22% xuống 245 triệu mét vuông, cả hai trở về mức khoảng năm 2000. Nguồn vốn thắt chặt hơn, việc bán nhà hoàn thiện và yêu cầu giảm tồn kho khiến các chủ đầu tư thận trọng hơn khi mua đất và xây dựng.
  • Nguồn cung thu hẹp nhanh hơn doanh số, giúp giảm tồn kho. Trong tháng 9 năm 2026, diện tích tồn kho nhà mới theo định nghĩa rộng tại 80 thành phố giảm 6% so với cùng kỳ; nhưng doanh số yếu khiến thời gian tiêu thụ tồn kho tăng lên 36 tháng, cao hơn nhiều so với mức trung bình lịch sử khoảng 17 tháng.
  • Chênh lệch giữa các thành phố rất rõ: Thời gian tiêu thụ nhà mới tại các thành phố cấp một là 22 tháng, theo Citi là tương đối kiểm soát được so với chu kỳ xây dựng khoảng 24 tháng; áp lực tồn kho tại các thành phố cấp thấp hơn lớn hơn.

Vì sao bán nhà hoàn thiện làm giảm đầu tư phát triển?

  • Citi dự báo giá trị bán nhà mới trên toàn quốc năm 2027 giảm 11% so với cùng kỳ xuống 5,6 nghìn tỷ nhân dân tệ, diện tích bán giảm xuống khoảng 560 triệu mét vuông; xu hướng người mua chuyển sang nhà thứ cấp, cùng áp lực về dân số và kỳ vọng giá nhà, tiếp tục làm suy yếu nhu cầu nhà mới.
  • Bán nhà hoàn thiện kéo dài thời gian thu hồi vốn, khiến chủ đầu tư cần bỏ thêm vốn để duy trì cùng quy mô doanh số. Citi dự báo đầu tư phát triển bất động sản năm 2027 giảm 24% so với cùng kỳ xuống 4,9 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm mạnh hơn giá trị bán hàng.
  • Trong kịch bản giá đất chưa điều chỉnh, Citi tính toán rằng để duy trì quy mô doanh số tương tự, chủ đầu tư cần bỏ thêm 70%–120% vốn tự có, và tỷ suất hoàn vốn nội bộ của dự án có thể giảm từ khoảng 20%–25% xuống 3%–7%.

Chính sách hỗ trợ có thể bao phủ những nhu cầu nào?

  • Chính sách hỗ trợ lãi suất vay mua nhà đầu tiên triển khai từ tháng 10 năm 2026 áp dụng cho nhà ở có diện tích không quá 120 mét vuông và tổng giá không quá 1,5 triệu nhân dân tệ. Dư nợ gốc đủ điều kiện tối đa là 1 triệu nhân dân tệ, với mức hỗ trợ lãi suất hằng năm 1 điểm phần trăm trong tối đa 5 năm.
  • Citi cho rằng hỗ trợ lãi suất có lợi hơn cho nhà ở thông thường tại các thành phố cấp ba, cấp bốn và vùng ven các thành phố cấp hai. Dựa trên giao dịch tại 40 thành phố trong 8 tháng đầu năm 2026, nhà mới và nhà thứ cấp đáp ứng điều kiện diện tích và giá lần lượt chiếm 33% và khoảng 55%; Citi ước tính chính sách có thể làm doanh số nhà mới toàn quốc tăng thêm 1%–2% ở mức cận biên.
  • Trong khi chính sách hỗ trợ thị trường, doanh thu từ đất giảm vẫn gây sức ép lên tài chính địa phương. Citi dự báo doanh thu chuyển nhượng đất chiếm 16% thu nhập của chính quyền địa phương năm 2027, thấp hơn đỉnh 44% của năm 2020; thâm hụt tài khóa của chính quyền địa phương trong 8 tháng đầu năm 2026 là 9,7 nghìn tỷ nhân dân tệ.