Giao dịch đã suy yếu đến mức nào?

  • Trong tuần thứ 43, diện tích nhà mới giao dịch tại khoảng 75 thành phố giảm 4% so với tuần trước và 12% so với cùng kỳ; mức độ tìm kiếm nhà mới giảm 3,3% so với tuần trước. Từ đầu năm đến nay, diện tích nhà mới giao dịch giảm bình quân 12% so với cùng kỳ và lần lượt giảm 18% và 35% so với cùng kỳ các năm 2024 và 2023.
  • Diện tích nhà đã qua sử dụng giao dịch tại khoảng 20 thành phố trong tuần giảm 5% so với tuần trước nhưng tăng 9% so với cùng kỳ. Từ đầu năm đến nay, mức tăng bình quân so với cùng kỳ là 2%, cao hơn lần lượt 11% và 13% so với cùng kỳ các năm 2024 và 2023, tốt hơn nhà mới.
  • Doanh số đăng ký mua nhà đã qua sử dụng nhìn chung ổn định, nhưng số lượt xem nhà giảm 4% so với tuần trước và kỳ vọng tăng giá nhà của cả môi giới lẫn người bán đều giảm. Đăng ký mua thường đi trước giao dịch theo số liệu đăng ký từ 1 đến 2 tuần, qua đó cung cấp dấu hiệu để theo dõi giao dịch trong ngắn hạn.

Vì sao các dự án mới ở Thượng Hải khiến Goldman Sachs lạc quan về giá nhà?

  • Goldman Sachs nhận thấy gần đây nhiều dự án mới tại Thượng Hải có tỷ lệ đăng ký mua cao và tiêu thụ nhanh, đẩy giá bán tại một số dự án lên. Diễn biến này cũng tương đồng với xu hướng giá nhà tương đối dẫn đầu của Thượng Hải trong dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia.
  • Trên cơ sở đó, Goldman Sachs duy trì quan điểm lạc quan về giá bán bình quân tại Thượng Hải và Thâm Quyến. Tuy nhiên, kỳ vọng tăng giá của môi giới và người bán trên toàn bộ các thành phố được theo dõi vẫn suy yếu, và kết quả của một số dự án mới không đồng nhất với xu hướng giao dịch toàn quốc.
  • Nguồn cung thu hẹp: số lượng niêm yết mới tại các thành phố được theo dõi giảm 8% so với tuần trước; lượng tồn kho tại khoảng 20 thành phố giảm 0,3% so với tuần trước, với thời gian tiêu thụ tồn kho là 26.5 tháng, thấp hơn mức bình quân 27.2 tháng của tháng 9.

Chính sách chỉnh trang đô thị đưa ra những biện pháp mới nào?

  • Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn cùng năm cơ quan khác đã ban hành văn bản đề xuất triển khai có trật tự khoảng 1500 dự án cải tạo lớn tại các khu phố và khu nhà máy cũ, thiết lập thời gian chuyển tiếp 5 năm cho mục đích sử dụng đất và mở rộng các kênh REIT cơ sở hạ tầng. Mạng lưới đường ống cấp nhiệt đã vận hành đủ 20 năm cũng được đưa vào phạm vi cải tạo.
  • Bộ Tài chính phân bổ hạn mức nợ chính quyền địa phương còn lại trị giá 550 tỷ nhân dân tệ, trong đó 250 tỷ nhân dân tệ là hạn mức trái phiếu chuyên biệt còn lại, ưu tiên bảo đảm vốn cho các dự án đang xây dựng. Các dự án mới tập trung vào “sáu mạng lưới”, bao gồm mạng lưới đường ống ngầm đô thị.
  • Kế hoạch hành động 2026–2028 của Thượng Hải đề xuất trong ba năm cải tạo khoảng 24 triệu mét vuông khu dân cư cũ, cải tạo toàn diện 700 nghìn mét vuông nhà ở cũ và nâng cấp tiết kiệm năng lượng cho 12 triệu mét vuông nhà ở hiện hữu, đồng thời đẩy nhanh việc chỉnh trang các làng trong đô thị và các tòa nhà thương mại, văn phòng.

Hoạt động bán hàng và xây dựng sẽ diễn biến thế nào tiếp theo?

  • Dựa trên dữ liệu bán hàng của khoảng 75 thành phố, Goldman Sachs dự báo doanh số theo hợp đồng của một trăm doanh nghiệp bất động sản hàng đầu trong tháng 10 giảm 12% so với cùng kỳ, với mức giảm thu hẹp so với 14% trong tháng 9.
  • Dựa trên cung cầu kính nổi và mô hình nhu cầu, chỉ số theo dõi hoàn thành của Goldman Sachs cho thấy diện tích hoàn thành trong tháng 10 giảm so với cùng kỳ ở mức cuối khoảng hai mươi phần trăm. Để đối chiếu, Cục Thống kê Quốc gia công bố diện tích hoàn thành trong tháng 9 giảm 36% so với cùng kỳ.
  • Kết hợp xu hướng bán đất tại 300 thành phố và tỷ lệ xuất hàng xi măng toàn quốc, Goldman Sachs dự báo diện tích khởi công mới trong tháng 10 cũng giảm so với cùng kỳ ở mức cuối khoảng hai mươi phần trăm. Mức giảm so với cùng kỳ trong tháng 9 do Cục Thống kê Quốc gia công bố là 26%.