HSBC khảo sát thị trường nhà ở Thượng Hải và Hàng Châu: nguồn cung quyết định nhịp bán, cải cách bán nhà hoàn thiện có tác động ngắn hạn hạn chế

Vì sao doanh số các dự án vẫn phân hóa sau khi thị trường nhà ở cải thiện?

HSBC khảo sát các dự án nhà ở tại Thượng Hải và Hàng Châu từ ngày 19 tháng 10 đến ngày 21 và nhận thấy thị trường đã dần cải thiện so với lần khảo sát trước trong quý đầu tiên. Tuy nhiên, đà bán nhà sơ cấp đã chậm lại so với đỉnh theo mùa từ tháng 3 đến tháng 4, và một số dự án nhà sang bắt đầu bán hàng thông qua môi giới trong nửa cuối năm.
Các dự án có kết quả tốt hơn thường kết hợp những yếu tố như chất lượng sản phẩm tốt, hiệu quả sử dụng diện tích cao, nguồn cung nhà mới hạn chế ở khu vực lân cận hoặc định vị khác biệt. Các chủ đầu tư cũng thu hẹp quy mô mỗi đợt mở bán để duy trì tỷ lệ tiêu thụ cao hơn.
Ở chiều ngược lại, nguồn cung tập trung của nhà sang có tổng giá từ 30 triệu đến 40 triệu nhân dân tệ mang lại nhiều lựa chọn hơn cho người mua và làm chậm tốc độ bán. HSBC cho biết giá nhà nhìn chung ổn định và dự kiến các dự án mới tiếp theo chịu ảnh hưởng của cải cách bán nhà hoàn thiện sẽ tăng giá nhẹ.

Greentown cho biết tâm lý chờ đợi ban đầu của người mua đối với cải cách chính sách “828” đã dịu bớt. Tác động của cải cách đến doanh số của công ty từ tháng 9 đến tháng 10 không đáng kể và nhỏ hơn dự báo trước đó.
Công ty thúc đẩy bán hàng bằng các biện pháp như giảm giá chỗ đỗ xe và phí quản lý, đồng thời khuyến khích người mua trả trước 40% đến 50%. Cách thức thực hiện chính sách đối với các tài khoản giám sát vẫn chưa rõ ràng.
Thu xếp nguồn vốn vẫn là một hạn chế. Greentown thận trọng hơn khi mua đất, ưu tiên các dự án quy mô nhỏ hơn, mật độ thấp và tăng hợp tác liên doanh để giảm áp lực dòng tiền; HSBC cũng tính đến sự chậm trễ dòng tiền do cải cách bán nhà hoàn thiện trong định giá China Overseas Land & Investment.

PTI cho rằng diễn biến thị trường nhà sơ cấp và thứ cấp đã phân hóa: nhu cầu nhà sang mới vẫn ổn định, trong khi một số dự án phân khúc đại chúng gần đường vành đai ngoài có điều kiện nguồn cung cải thiện đang bán tốt. Trên thị trường thứ cấp, cạnh tranh từ nhà mới có hiệu quả sử dụng diện tích cao hơn đã khiến quá trình điều chỉnh giá nhà thứ cấp về cơ bản hoàn tất.
PTI cho biết khối lượng giao dịch nhà thứ cấp hằng tháng vẫn ở mức cao, trong đó nhà có tổng giá dưới 3 triệu nhân dân tệ chiếm tỷ trọng tương đối lớn. Các yếu tố hỗ trợ gồm lợi suất cho thuê trên 2%, khả năng tăng giá nhờ tái thiết đô thị và sự hỗ trợ giá có thể đến từ việc chính phủ mua lại nhà thứ cấp cũ, diện tích nhỏ.

HSBC ưu tiên China Resources Land và China Overseas Land & Investment vì cả hai có kênh huy động vốn mạnh, tình hình tài chính vững chắc và hiện diện tại các thành phố trọng điểm. Ngân hàng xếp hạng mua cho cả hai, với giá mục tiêu lần lượt là 38.30 đô la Hồng Kông và 16.20 đô la Hồng Kông.
HSBC cũng xếp hạng mua cho KE Holdings, cho rằng công ty có thể hưởng lợi từ giao dịch nhà thứ cấp sôi động hơn. Giá mục tiêu cho cổ phiếu niêm yết bằng đô la Mỹ là 23.50 đô la Mỹ.
PTI đồng thời cho rằng thị trường đất đai hạ nhiệt có thể giúp các doanh nghiệp nhà nước chưa niêm yết quy mô nhỏ hơn bổ sung quỹ đất chất lượng, vì vậy cơ hội từ cải cách không nhất thiết chỉ tập trung vào các chủ đầu tư hàng đầu.