Sắc lệnh hành pháp về nhà ở của Mỹ có thể giảm chi phí vay, nhưng Goldman Sachs dự báo tác động hạn chế đến lãi suất thế chấp và việc trả nợ trước hạn của MBS

Vì sao tác động tổng thể của việc miễn bảo hiểm quyền sở hữu lại hạn chế?

Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ ước tính việc miễn bảo hiểm quyền sở hữu dành cho bên cho vay có thể giúp người vay đủ điều kiện tiết kiệm từ 500 đến 1500 đô la cho mỗi khoản vay khi hoàn tất tái cấp vốn. Goldman Sachs tính toán rằng mức này tương đương với việc giảm khoảng 4 đến 10 điểm cơ bản mức ưu đãi lãi suất cần thiết để thúc đẩy tái cấp vốn, và chỉ làm tăng nhẹ ý định tái cấp vốn.
Fannie Mae đã triển khai thí điểm miễn trừ đối với các khoản vay tái cấp vốn rủi ro thấp từ năm 2024, thay thế yêu cầu liên quan bằng việc kiểm tra quyền sở hữu tự động và thu một khoản phí nhỏ. Goldman Sachs cho rằng ngay cả khi chương trình thí điểm được mở rộng, việc miễn trừ vẫn có thể chỉ áp dụng cho các khoản vay rủi ro thấp; lãi suất thế chấp hiện ở mức cao và phạm vi các khoản vay chịu ảnh hưởng cũng rất nhỏ.
Vì vậy, Goldman Sachs dự báo xét tổng thể, sắc lệnh sẽ không ảnh hưởng đáng kể đến lãi suất thế chấp hoặc việc trả nợ trước hạn của chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp (MBS), nhưng tác động cụ thể phụ thuộc vào cách các tổ chức tài chính nhà ở triển khai.

Các tổ chức tài chính nhà ở được chính phủ bảo trợ (GSE) đã có cơ chế miễn thẩm định: trong năm 2026, khoảng 35% đến 40% các khoản vay tái cấp vốn có rút tiền mặt hạn chế được miễn, thấp hơn mức đỉnh 67% của năm 2020. Goldman Sachs cho rằng phạm vi áp dụng có thể mở rộng sau sắc lệnh, nhưng thay đổi có thể diễn ra dần dần.
Các chương trình số hiện có đã có thể xác minh thu nhập, tài sản và tình trạng việc làm của người vay, giúp giảm giấy tờ bản cứng. Việc miễn các yêu cầu như xác minh lại thu nhập thường không làm giảm chi phí hoàn tất giao dịch, nhưng có thể rút ngắn thời gian xử lý; Goldman Sachs không cho rằng sắc lệnh sẽ tạo ra một chương trình tái cấp vốn được đơn giản hóa toàn diện.

Chương trình thí điểm yêu cầu các tổ chức tài chính nhà ở sử dụng định giá tự động và dữ liệu khác để chủ động xác định người vay đủ điều kiện hủy bảo hiểm thế chấp, nhưng chỉ áp dụng cho các khoản vay được cấp sau khi chương trình được thiết lập. Do đó, Goldman Sachs cho rằng chương trình sẽ không tác động ngay đến chi phí sở hữu nhà hiện tại hoặc thị trường MBS.
Fannie Mae và Freddie Mac hiện đã cho phép các đơn vị quản lý khoản vay thông báo cho người vay đủ điều kiện về việc hủy bảo hiểm. Tỷ lệ hủy trong quá khứ của hai bên tương đương nhau, từ đó Goldman Sachs cho rằng các bên cho vay có thể đã không chủ động liên hệ với người vay; trong chương trình thí điểm, các tổ chức tài chính nhà ở có thể cần đưa ra khuyến khích tài chính để thúc đẩy bên cho vay chủ động thông báo.

Sắc lệnh yêu cầu giảm lãi suất các khoản vay trực tiếp cho nhà ở một hộ gia đình của Bộ Nông nghiệp và Bộ Cựu chiến binh. Quy mô cho vay trực tiếp của Bộ Nông nghiệp trong năm tài chính 2026 chỉ là 571 triệu đô la; lãi suất cho vay trực tiếp đối với nhà ở một hộ gia đình của bộ ở mức 5,75% kể từ ngày 1 tháng 10 năm 2026, đã thấp hơn lãi suất thị trường hơn 100 điểm cơ bản. Goldman Sachs cho rằng lãi suất thường không phải là yếu tố hạn chế chính.
Các khoản vay trực tiếp khác với các khoản vay được chính phủ bảo lãnh và chứng khoán hóa thành MBS của GNMA. Một biện pháp khác về phía nguồn cung là thành lập nhóm công tác về nhà lắp ghép để nghiên cứu việc cấp phép tiêu chuẩn hóa và các phương pháp sản xuất hiện đại; Goldman Sachs cho rằng điều này có thể giúp từng bước giảm bớt tình trạng thiếu nhà ở.
Goldman Sachs cho rằng các tổ chức tài chính nhà ở có thể gánh một phần chi phí cải thiện khả năng chi trả nhà ở.