Tỷ lệ trống của nhà ở cho người cao tuổi tại Mỹ giảm xuống 8,4%: Vì sao chất lượng tín dụng trái phiếu cải thiện vẫn phụ thuộc vào vận hành?

Vì sao tỷ lệ trống đã giảm từ 17% xuống 8,4%?

Lượng hấp thụ ròng nhà ở cho người cao tuổi tại Mỹ theo quý đã vượt lượng bàn giao mới trong 21 quý liên tiếp, và tỷ lệ trống toàn quốc giảm từ 17% trong quý đầu tiên của năm 2021 xuống 8,4% trong quý thứ hai của năm 2026. Sau đại dịch, lượng hấp thụ ròng mỗi quý vào khoảng 0,6% nguồn cung hiện hữu, trong khi lượng bàn giao vẫn khoảng 0,2%; nhu cầu vào ở tiếp tục hấp thụ các căn còn trống.
Năm 2026, những người lớn tuổi nhất thuộc thế hệ bùng nổ dân số đạt 80 tuổi, độ tuổi điển hình để vào ở. JPMorgan dự báo chi phí tài chính và nhân công cao cùng khả năng tiếp cận vốn hạn chế sẽ tiếp tục kìm hãm hoạt động phát triển, trong khi quan hệ cung cầu có thể đẩy giá thuê tăng.

Dựa trên dữ liệu khảo sát HRS năm 2022, JPMorgan so sánh thu nhập trong ba năm, tài sản tài chính và vốn chủ sở hữu nhà với tiền thuê trong ba năm. Ngân hàng ước tính tỷ lệ hộ gia đình Mỹ trên 75 tuổi có thể chi trả ba năm cho hình thức sống độc lập, sống có hỗ trợ và chăm sóc trí nhớ lần lượt là 81,2%, 74,1% và 64,9%.
Sau khi loại trừ phần vốn chủ sở hữu nhà chỉ có thể sử dụng bằng cách bán hoặc thế chấp nhà, các tỷ lệ giảm xuống 65,7%, 56,2% và 44,5%. Nếu tính thêm chi phí nuôi dưỡng vợ hoặc chồng và các sinh hoạt phí khác, khả năng chi trả sẽ còn giảm; việc dân số già hóa chuyển thành nhu cầu vào ở tự chi trả bị giới hạn bởi khả năng chuyển tài sản thành tiền và ngân sách gia đình.

Chi phí nhân công tại các cơ sở sống có hỗ trợ, chăm sóc trí nhớ và điều dưỡng thường chiếm hơn một nửa chi phí vận hành, và tiền lương tăng trực tiếp làm giảm tỷ suất thu nhập hoạt động ròng của bất động sản. Vì vậy, JPMorgan xem nhà ở cho người cao tuổi là loại tài sản phụ thuộc rất nhiều vào năng lực vận hành.
Các cơ sở sống độc lập và sống có hỗ trợ chủ yếu do cư dân tự chi trả và có thể điều chỉnh giá thuê để ứng phó với chi phí; các cơ sở điều dưỡng chuyên môn phụ thuộc nhiều hơn vào mức hoàn trả Medicaid và Medicare do chính phủ quy định. Biên lợi nhuận của các cơ sở điều dưỡng chuyên môn thường chỉ 0,4%–2,6%, với dư địa điều chỉnh doanh thu hạn chế, khiến chúng nhạy cảm hơn với cú sốc chi phí.
Một nghiên cứu liên bang sử dụng dữ liệu năm 2019 cho thấy khoản thanh toán Medicaid trung vị cho viện dưỡng lão chỉ trang trải 82% chi phí. Vì vậy, cơ cấu bên chi trả rất quan trọng: phụ thuộc nhiều hơn vào cư dân được Medicaid chi trả sẽ gia tăng áp lực lên lợi nhuận.

Tính đến thời điểm báo cáo, giá trị phát hành CMBS nhà ở cho người cao tuổi từ đầu năm đạt 7,4 tỷ đô la, với quy mô còn lưu hành mới nhất khoảng 60,7 tỷ đô la. Gần như toàn bộ thuộc CMBS của các cơ quan được bảo trợ và chủ yếu là các nhóm khoản vay thuộc chương trình Ginnie Mae. Bất động sản và rủi ro vận hành tương ứng với các nhóm khoản vay khác nhau không giống nhau.
Tỷ lệ quá hạn của các khoản vay nhà ở cho người cao tuổi Freddie K và khoản vay thuộc chương trình y tế Ginnie Mae nhìn chung đã giảm kể từ khoảng tháng 7 năm 2024. Tuy nhiên, phân tích sâu hơn của JPMorgan cho thấy mức giảm ở nhóm sau chủ yếu do các khoản trả trước không tự nguyện phát sinh từ việc xử lý các khoản vay có vấn đề, nên không thể quy toàn bộ cho hoạt động kinh doanh cải thiện của những người vay hiện hữu.
Trong mẫu khoảng 130 khoản vay vỡ nợ, khoảng 60 khoản đến từ các cơ sở điều dưỡng và 40 khoản từ các trung tâm sống có hỗ trợ. Những nguyên nhân vỡ nợ phổ biến có thể tra cứu công khai gồm khó khăn tài chính, thiếu nhân sự, thay đổi quy định và chấm dứt tài trợ của chính phủ, liên quan trực tiếp đến các hạn chế vận hành nêu trên.