三季度扭亏靠什么？

  • 公司2026年第三季度净利润为3.74亿元，去年同期亏损7.83亿元。高盛仍预计公司2026年全年净亏损9亿元。
  • 利润改善主要来自低基数上的毛利率同比上升2个百分点、经营费用下降，以及合营企业收益由去年同期的大额亏损转为小幅盈利。
  • 改善并非单向：第三季度毛利率环比下降1个百分点；利息费用较去年同期低基数翻倍，税费也因去年同期亏损产生税收转回而同比增加。

销售进度能支撑全年预期吗？

  • 9月合同销售额162亿元，同比下降21%；2026年前九个月累计销售1810亿元，同比下降10%，达到高盛全年预测的81%，与2025年前九个月的80%进度相近。
  • 按高盛全年预测倒推，第四季度合同销售额为440亿元，同比下降15%。该行认为，公司土地储备质量相对偏弱，一线城市项目占比低于头部同行。
  • 施工活动依然低迷：第三季度新开工和竣工面积分别同比下降7%和35%。

拿地提速对现金流带来了什么压力？

  • 第三季度拿地投资额为400亿元，约占当季合同销售额的90%，高于上半年的28%；所购项目预计毛利率约23%。
  • 高盛将当季经营现金流流出扩大归因于密集拿地：第三季度流出170亿元，同比增加86%。季末现金余额为1190亿元，环比下降11%；现金与短期债务之比下降0.3倍，净负债率环比上升6个百分点。
  • 第三季度拿地并非均匀发生：按金额和面积计，分别约84%和63%发生在8月28日之前；9月拿地与上年同期大致持平，10月则明显低于上年同期。

高盛为何维持中性评级？

  • 高盛认为，公司土地储备涉及不同拿地时期、较多低线城市和非住宅项目，销售去化与利润率前景相对不利；合同销售额与常规资本及运营支出需求之间的缺口，也可能使其去杠杆比央企同行更吃力。
  • 该行同时肯定管理层加强预算和资产负债表管理，以及公司获得低成本融资的能力。财报后，高盛基本维持2026至2029年盈利预测，保留中性评级和6.1元的12个月目标价；该目标价基于2027年末预计每股资产净值6.8元折价10%。
  • 高盛测算，公司股价相对2027年末预计资产净值折价21%，2027年预计市净率为0.3倍；境内同行平均分别为折价20%和0.6倍。库存项目去化、历史高地价项目结转及重点市场房价变化，仍会影响利润率和流动性。