三季度业绩和全年指引有何变化？

  • Brixmor三季度每股NAREIT口径运营资金（FFO）为0.60美元，符合高盛预期，比FactSet市场共识0.59美元高1.7%。
  • 公司将2026年每股FFO指引区间两端各上调0.01美元，至2.36—2.38美元；中点2.37美元比高盛和FactSet预期的2.36美元高0.4%。
  • 三季度同店净营业收入同比增长6.6%，其中基本租金贡献4.8个百分点。公司将全年同店增长指引从5.00%—5.75%收窄并上调至5.50%—5.75%。

出租率为何是这次业绩的亮点？

  • 三季度计租入住率为91.4%，环比上升1个百分点、同比上升1.2个百分点。此前二季度因收回大面积租赁空间而下降，本季出现反弹。
  • 总签约出租率升至95.6%，环比上升0.8个百分点；其中小商铺出租率升至创纪录的92.8%，主力店出租率升至97.0%。
  • 截至三季度的过去12个月，新租、续租及选择权租约的整体现金租金涨幅为17.0%，其中新租约涨幅为37.4%。高盛预计整体涨幅可维持在15%左右。
  • 租金涨幅之外也有成本约束：重新出租空间的净有效租金占基本租金的比例为83%，低于一年前的85%。

为什么四季度放缓后，高盛仍看好2027年？

  • 今年前三季度同店净营业收入增长6.2%，因此公司更新后的全年指引意味着四季度增速放缓。高盛将此归因于去年同期6.0%的较高增长基数，以及已签未入驻租约转化为租金收入的时间安排。
  • 已签未入驻租约的预计租金规模为6890万美元，高于一年前的6050万美元。其中预计2027年起租的金额为4850万美元，较去年同期预计2026年起租的2900万美元增加。
  • 这些后续起租安排支撑高盛对2027年同店净营业收入增速重新加快的判断；三季度签约出租率与计租入住率之间的差距为4.2个百分点，较二季度的4.4个百分点收窄。

哪些因素会影响增长和估值？

  • 三季度预计无法收回的收入占收入的0.92%，高于高盛假设的0.60%，也高于公司全年0.60%—0.85%的指引区间；不过前三季度累计比例为0.64%。
  • 公司三季度完成稳定运营的再投资项目金额为5460万美元，增量净营业收入收益率为10%。待推进项目规模为3.318亿美元，低于一年前的3.753亿美元，预计收益率则从9%升至10%。
  • Brixmor拟以约23.4亿美元收购Slate Grocery REIT，预计于2027年一季度完成，仍取决于交易交割条件。高盛维持买入评级和33美元的12个月目标价。