需求預測下調，為何房價判斷反而改善？

  • 高盛將2027—2035年中國住房結構性需求預測較此前下調16%，但預計新房供應大幅收縮，將推動住房價格到2029年企穩。支撐價格判斷的關鍵是供應調整，而非需求預測上修。
  • 這一判斷的背景包括向現房銷售模式轉型，以及後續可供銷售的庫存管線惡化。需求規模降低與價格企穩可以同時發生，前提是供應收縮足以改變供需平衡。

上海、深圳的價格預期上調了多少？

  • 高盛把上海、深圳的兩年平均售價累計漲幅預測從15%提高至20%，上調5個百分點。這是對兩座城市的價格判斷，全國層面的判斷則是到2029年企穩。
  • 因此，這條復甦路徑存在地域和時間差：上海、深圳獲得更高的價格漲幅預期，全國市場的平衡則依賴新房供應持續收縮。

價格企穩後，開工和投資何時轉向？

  • 高盛預計，新開工和房地產固定資產投資到2032年轉向，驅動因素是拆遷需求加速。按其時間表，建設端的轉折比房價企穩晚約三年。
  • 這意味著房價改善與建設活動回升並不同步：前者由供應收縮推動，後者需要拆遷需求加速提供支撐，不能把2029年的價格判斷直接套用到開工和投資。

到2035年，住房交易將以什麼為主？

  • 高盛預計，到2035年二手房將佔住房交易的75%。這一預測對應交易結構進一步向存量住房傾斜，與新房供應收縮的方向相呼應。
  • 因此，理解這輪調整需要分開看價格、建設和交易結構：住房價格可以先企穩，開工投資隨後轉向，而交易主體繼續向二手房轉移。