住宅需求為何看似穩定，新屋市場卻持續萎縮？

  • 花旗預計2027年全國新屋與二手住宅成交面積合計約12.6億平方米，較2026年預測下降約3%，但仍接近13億平方米；二手住宅增長將部分抵銷新屋萎縮。
  • 二手住宅價格可由買賣雙方協商，房屋品質、位置和交付也更確定。花旗預計2027年二手住宅成交面積年增5%至6.93億平方米，成交金額增長3%至7.7萬億元，占住宅成交金額的58%。
  • 轉向二手住宅已有跡象：2026年前8個月，所追蹤的36個城市二手住宅成交套數年增3%，新屋套數下降10%。

哪些城市可能率先迎來房價轉折點？

  • 花旗預計上海、北京、深圳等就業人口較多、交易流動性較佳且供需更健康的城市，將率先出現二手住宅價格轉折點。2026年9月上海二手住宅價格年增0.8%，北京和深圳分別下降2.5%和1.5%，跌幅收窄。
  • 高成交量有助消化高成本存量住宅：房屋易手後，持有成本更接近當前市場價格，等待價格反彈後賣出的業主可能減少。所追蹤39城的二手住宅掛牌量截至2026年10月較上年末下降3%。
  • 回穩仍不均衡：主要一線城市二手住宅價格較各自歷史高點低37%—44%，國家統計局70城二手住宅價格指數在2026年8月仍年跌5.1%。花旗估計，36城還有約221萬套潛在二手房源未掛牌，約為現有掛牌量的49%。

新屋供給縮減能多快消化庫存？

  • 花旗預計2027年住宅新開工面積年減約21%至2.55億平方米，竣工面積下降22%至2.45億平方米，均回到約2000年前後的水準。融資趨緊、現屋銷售和去庫存要求，使開發商拿地與施工更為謹慎。
  • 供給收縮快於銷售，有助去庫存。2026年9月，80城廣義新屋庫存面積年減6%；但銷售疲弱使庫存去化週期升至36個月，遠高於約17個月的歷史平均。
  • 城市差異明顯：一線城市新屋去化週期為22個月，花旗認為相較約24個月的建設週期較可控；低線城市庫存壓力則更大。

現屋銷售為何壓低開發投資？

  • 花旗預計2027年全國新建住宅銷售金額年減11%至5.6萬億元，銷售面積降至約5.6億平方米；購屋偏好轉向二手住宅，加上人口與房價預期壓力，持續削弱新屋需求。
  • 現屋銷售拉長資金回收週期，開發商要維持相同銷售規模，需要投入更多資金。花旗預計房地產開發投資2027年年減24%至4.9萬億元，降幅大於銷售金額。
  • 在土地價格尚未調整的情境下，花旗測算開發商維持類似銷售規模需多投入70%—120%自有資金，專案內部報酬率可能從約20%—25%降至3%—7%。

政策支持能涵蓋哪些需求？

  • 自2026年10月起實施的首套房貸利息補貼，針對面積不超過120平方米、總價不超過150萬元的住宅，符合條件的貸款本金最高100萬元，年利息補貼1個百分點、最長5年。
  • 花旗認為利息補貼更有利於三四線城市及二線城市外圍的普通住宅。按40城2026年前8個月成交測算，符合面積和價格條件的新屋、二手住宅分別占33%和約55%；花旗估計政策可使全國新屋銷售邊際增加1%—2%。
  • 政策托底的同時，土地收入下降仍壓制地方財政。花旗預計2027年土地出讓收入占地方政府收入的16%，低於2020年峰值44%；2026年前8個月地方政府財政赤字為9.7萬億元。