成交轉弱到了甚麼程度？

  • 第43週，約75城新房成交面積按週下降4%、按年下降12%，新房搜尋活躍度按週下降3.3%。年初至今，新房成交面積平均按年下降12%，較2024年和2023年同期分別下降18%和35%。
  • 約20城二手房成交面積當週按週下降5%，但按年增長9%；年初至今平均按年增長2%，較2024年和2023年同期分別高11%和13%，表現強於新房。
  • 二手房認購銷售基本穩定，但看房量按週下降4%，仲介和賣家的房價上漲預期均有所回落。認購通常領先登記口徑成交1至2週，可為近期成交提供觀察線索。

上海新盤為何讓高盛看好房價？

  • 高盛觀察到，上海近期多個新盤認購率較高、去化較快，帶動部分項目售價上漲；這一表現也與國家統計局數據中上海相對領先的房價走勢相呼應。
  • 據此，高盛維持對上海和深圳平均售價的樂觀看法。不過，監測城市整體的仲介及賣家漲價預期仍在走弱，局部新盤表現與全國成交趨勢並不一致。
  • 供應端出現收縮：監測城市新增掛牌量按週減少8%；約20城庫存餘額按週下降0.3%，庫存去化週期為26.5個月，低於9月平均的27.2個月。

城市更新政策帶來了哪些新安排？

  • 住建部等六部門發布文件，提出有序實施約1500個老舊街區和老舊廠區重大改造項目，並設置5年土地用途過渡期、拓展基礎設施REITs渠道；運行滿20年的供熱管網也納入改造範圍。
  • 財政部下達5500億元地方政府債務剩餘額度，其中2500億元為專項債剩餘額度，優先保障在建項目；新項目則聚焦包括城市地下管網在內的「六網」。
  • 上海2026—2028年行動計劃提出，三年內改造約2400萬平方米老舊住宅小區、綜合改造70萬平方米舊住房，並對1200萬平方米既有住宅實施節能改造，同時加快城中村及商辦樓宇更新。

銷售與建設活動接下來如何演變？

  • 根據約75城銷售數據，高盛預計百強房企10月合同銷售額按年下降12%，降幅較9月的14%收窄。
  • 基於浮法玻璃供需及需求模型，高盛的竣工追蹤指標顯示10月竣工面積按年降幅約為百分之二十幾的高段；作為對照，國家統計局公布的9月竣工面積按年下降36%。
  • 結合300城土地銷售趨勢和全國水泥發運率，高盛預計10月新開工面積按年降幅也在百分之二十幾的高段；9月國家統計局公布的按年降幅為26%。