收入反彈為何沒有帶來同等幅度的利潤改善？

  • 2026年第三季度，公司收入為人民幣328億元，在去年低基數下年增66%，但較上季下降46%；營業利潤為20億元，年增89%，較上季下降77%。
  • 第三季度營業利潤率為6%，年增1個百分點，卻較上季下降8個百分點，也低於高盛對下半年的11%預測。高盛將波動歸因於第三季度收入確認規模偏小，符合季節性特徵。
  • 前三季度收入年增27%至1304億元，營業利潤僅增長10%至145億元；營業利潤率為11%，年減2個百分點，略低於高盛和市場對全年的預測。

第三季度拿地加速到甚麼程度？

  • 公司第三季度土地投資額為人民幣492億元，超過同期合約銷售額的120%；相比之下，上半年這一比例為7%。新增項目包括上海普陀和深圳南山的高價值項目。
  • 高盛同時指出，8·28政策後，該行追蹤的較強國企開發商均較上季放慢拿地；進入10月以來，公司投資活動相對部分同業仍較平淡。

全年銷售增長需要第四季度做到甚麼？

  • 9月合約銷售額為人民幣156億元，年減23%；前三季度累計1810億元，年增6%，同期高盛覆蓋房企平均下降18%，較強國企房企平均下降3%。
  • 高盛預計2026年全年合約銷售額為2740億元，年增9%，這意味著第四季度銷售需年增15%。公司為下半年安排了4000億元可售資源，其中85%位於核心城市，四分之一為新推出項目。

高盛為何維持買入評級？

  • 高盛認為，公司核心城市土地儲備質量和資產負債表在其覆蓋房企中領先，有空間繼續投資並爭取市場份額。該行預計，2026年末未售庫存約三分之二仍可採用舊預售模式，為合約銷售和再投資提供緩衝。
  • 高盛預計，新銷售模式轉型造成擾動後，公司合約銷售規模可能在2030至2031年恢復至2026年水平；到2029年，毛利率和核心利潤率分別回升至20%以上和接近10%。銷售、利潤率或拿地規模低於預期會影響這一判斷。
  • 高盛維持盈利預測、買入評級和12個月目標價17.2港元；目標價基於其2027年末每股資產淨值預測折讓10%。