收入反弹为何没有带来同样幅度的利润改善？

  • 2026年三季度，公司收入为人民币328亿元，在去年低基数上同比增长66%，但环比下降46%；营业利润为20亿元，同比增加89%，环比下降77%。
  • 三季度营业利润率为6%，同比提高1个百分点，却环比下降8个百分点，也低于高盛对下半年11%的预测。高盛将波动归因于三季度收入确认规模偏小，符合季节性特征。
  • 前三季度收入同比增长27%至1304亿元，营业利润仅增长10%至145亿元；营业利润率为11%，同比下降2个百分点，略低于高盛和市场对全年的预测。

三季度拿地加速到什么程度？

  • 公司三季度土地投资额为人民币492亿元，超过同期合同销售额的120%；相比之下，上半年这一比例为7%。新增项目包括上海普陀和深圳南山的高价值项目。
  • 高盛同时指出，8·28政策后，该行追踪的较强国企开发商均环比放慢拿地；进入10月以来，公司投资活动相对部分同业仍较平淡。

全年销售增长需要四季度做到什么？

  • 9月合同销售额为人民币156亿元，同比下降23%；前三季度累计1810亿元，同比增长6%，同期高盛覆盖房企平均下降18%，较强国企房企平均下降3%。
  • 高盛预计2026年全年合同销售额为2740亿元，同比增长9%，这意味着四季度销售需同比增长15%。公司为下半年安排了4000亿元可售资源，其中85%位于核心城市，四分之一为新推出项目。

高盛为何维持买入评级？

  • 高盛认为，公司核心城市土地储备质量和资产负债表在其覆盖房企中领先，有空间继续投资并争取市场份额。该行预计，2026年末未售库存约三分之二仍可采用旧预售模式，为合同销售和再投资提供缓冲。
  • 高盛预计，新销售模式转型造成扰动后，公司合同销售规模可能在2030至2031年恢复至2026年水平；到2029年，毛利率和核心利润率分别回升至20%以上和接近10%。销售、利润率或拿地规模低于预期会影响这一判断。
  • 高盛维持盈利预测、买入评级和12个月目标价17.2港元；目标价基于其2027年末每股资产净值预测折让10%。