Goldman Sachs sobre el mercado inmobiliario chino: la contracción de la oferta impulsará la estabilización en 2029, pero el repunte de los inicios de construcción esperará hasta 2032

¿Por qué mejora la perspectiva de precios pese a la rebaja de la previsión de demanda?

Goldman Sachs ha reducido en 16% respecto a su estimación anterior la previsión de demanda estructural de vivienda en China para 2027–2035, pero espera que una fuerte contracción de la oferta de vivienda nueva impulse la estabilización de los precios para 2029. El principal respaldo de su perspectiva de precios es el ajuste de la oferta, no una revisión al alza de la demanda.
El contexto de esta valoración incluye la transición hacia un modelo de venta de viviendas terminadas y el deterioro de la cartera de existencias disponibles para su venta futura. Una menor demanda y la estabilización de los precios pueden darse simultáneamente, siempre que la contracción de la oferta sea suficiente para alterar el equilibrio entre oferta y demanda.

Goldman Sachs ha elevado su previsión de aumento acumulado de los precios medios de venta a dos años en Shanghái y Shenzhen del 15% al 20%, una subida de 5 puntos porcentuales. Se trata de su valoración de precios para esas dos ciudades; a escala nacional, prevé una estabilización para 2029.
Por tanto, esta trayectoria de recuperación presenta diferencias geográficas y temporales: las expectativas de subida de precios son mayores en Shanghái y Shenzhen, mientras que el equilibrio del mercado nacional depende de que la oferta de vivienda nueva siga contrayéndose.

Goldman Sachs prevé que los inicios de construcción de viviendas y la inversión en activos fijos inmobiliarios cambien de rumbo para 2032, impulsados por la aceleración de la demanda relacionada con las demoliciones. Según su calendario, el punto de inflexión de la construcción llegará unos tres años después de la estabilización de los precios de la vivienda.
Esto significa que la mejora de los precios de la vivienda y la recuperación de la actividad constructora no se producirán al mismo tiempo: la primera estará impulsada por la contracción de la oferta, mientras que la segunda necesitará el apoyo de una aceleración de la demanda relacionada con las demoliciones. La valoración de precios para 2029 no puede aplicarse directamente a los inicios de construcción y la inversión.

Goldman Sachs prevé que la vivienda de segunda mano represente el 75% de las transacciones de vivienda para 2035. Esta previsión apunta a un mayor desplazamiento de la estructura de las transacciones hacia las viviendas existentes, en consonancia con la contracción de la oferta de vivienda nueva.
Por tanto, para comprender este ajuste es necesario examinar por separado los precios, la construcción y la estructura de las transacciones: los precios de la vivienda pueden estabilizarse primero, los inicios de construcción y la inversión cambiar de rumbo después, y las transacciones seguir desplazándose hacia la vivienda de segunda mano.