Perspectivas de Citi para el mercado inmobiliario chino en 2027: los precios en las ciudades principales podrían alcanzar un punto de inflexión y la oferta de viviendas nuevas sigue contrayéndose

¿Por qué la demanda residencial parece estable mientras el mercado de viviendas nuevas sigue contrayéndose?

Citi prevé que la superficie total de transacciones de viviendas nuevas y usadas en todo el país alcance aproximadamente 1,26 mil millones metros cuadrados en 2027, cerca de un 3% menos que su previsión para 2026, pero aún próxima a 1,3 mil millones metros cuadrados; el crecimiento de las viviendas usadas compensará parcialmente la contracción de las nuevas.
Los compradores y vendedores pueden negociar el precio de las viviendas usadas, cuya calidad, ubicación y entrega también ofrecen mayor certeza. Citi prevé que la superficie transaccionada de viviendas usadas aumente un 5% interanual hasta 693 millones metros cuadrados en 2027, y que el valor de las operaciones suba un 3% hasta 7,7 billones de yuanes, lo que representa el 58% del valor de las transacciones residenciales.
Ya hay señales de un desplazamiento hacia las viviendas usadas: en los primeros 8 meses de 2026, el número de viviendas usadas vendidas en las 36 ciudades seguidas aumentó un 3% interanual, mientras que el de viviendas nuevas cayó un 10%.

Citi prevé que ciudades como Shanghái, Pekín y Shenzhen, con una población ocupada numerosa, mayor liquidez en las transacciones y una oferta y demanda más saludables, sean las primeras en registrar un punto de inflexión en los precios de viviendas usadas. En septiembre de 2026, estos precios subieron un 0,8% interanual en Shanghái y bajaron un 2,5% y un 1,5% en Pekín y Shenzhen, respectivamente, con descensos más moderados.
Un elevado volumen de transacciones ayuda a absorber el parque de viviendas mantenidas a un coste alto: tras cambiar de propietario, su coste de tenencia se aproxima más al precio de mercado actual y podría disminuir el número de propietarios que esperan un repunte para vender. Las viviendas usadas anunciadas en las 39 ciudades seguidas habían disminuido un 3% respecto al cierre del año anterior a fecha de octubre de 2026.
La estabilización sigue siendo desigual: los precios de las viviendas usadas en las principales ciudades de primer nivel están entre un 37% y un 44% por debajo de sus respectivos máximos históricos, y el índice de precios de viviendas usadas de la Oficina Nacional de Estadística para 70 ciudades aún cayó un 5,1% interanual en agosto de 2026. Citi estima que en 36 ciudades quedan unas 2,21 millones viviendas usadas potenciales sin anunciar, equivalentes a alrededor del 49% de los anuncios actuales.

Citi prevé que la superficie residencial cuya construcción se inicia caiga cerca de un 21% interanual hasta 255 millones metros cuadrados en 2027, y que la superficie terminada disminuya un 22% hasta 245 millones metros cuadrados; ambas volverían a niveles de alrededor de 2000. El endurecimiento de la financiación, la venta de viviendas terminadas y las exigencias de reducción de inventarios hacen que las promotoras sean más prudentes al adquirir suelo y construir.
La oferta se contrae más rápido que las ventas, lo que ayuda a reducir el inventario. En septiembre de 2026, la superficie del inventario de viviendas nuevas en sentido amplio en 80 ciudades cayó un 6% interanual; sin embargo, la debilidad de las ventas elevó el plazo de absorción del inventario a 36 meses, muy por encima de la media histórica de unos 17 meses.
Las diferencias entre ciudades son claras: el plazo de absorción de viviendas nuevas en las ciudades de primer nivel es de 22 meses, que Citi considera relativamente manejable frente a un ciclo de construcción de unos 24 meses; las ciudades de menor categoría soportan una mayor presión de inventario.

Citi prevé que el valor de las ventas nacionales de viviendas nuevas caiga un 11% interanual hasta 5,6 billones de yuanes en 2027, y que la superficie vendida baje a unos 560 millones metros cuadrados; la preferencia de los compradores por las viviendas usadas, junto con las presiones demográficas y sobre las expectativas de precios, sigue debilitando la demanda de viviendas nuevas.
La venta de viviendas terminadas prolonga el plazo de recuperación del capital, por lo que las promotoras deben invertir más fondos para mantener la misma escala de ventas. Citi prevé que la inversión en desarrollo inmobiliario caiga un 24% interanual hasta 4,9 billones de yuanes en 2027, una caída mayor que la del valor de las ventas.
En un escenario en el que los precios del suelo aún no se hayan ajustado, Citi calcula que las promotoras deberán aportar entre un 70% y un 120% más de fondos propios para mantener una escala de ventas similar, y que la tasa interna de rentabilidad de los proyectos podría caer de alrededor del 20%–25% al 3%–7%.

La subvención de intereses hipotecarios para la primera vivienda, aplicada desde octubre de 2026, se dirige a viviendas de hasta 120 metros cuadrados y un precio total no superior a 1,5 millones de yuanes. El principal del préstamo elegible está limitado a 1 millón de yuanes, con una subvención anual de intereses de 1 punto porcentual durante un máximo de 5 años.
Citi considera que la subvención beneficia más a las viviendas ordinarias en ciudades de tercer y cuarto nivel y en las zonas periféricas de ciudades de segundo nivel. Según las transacciones en 40 ciudades durante los primeros 8 meses de 2026, las viviendas nuevas y usadas que cumplían los requisitos de superficie y precio representaban el 33% y alrededor del 55%, respectivamente; Citi estima que la medida podría aumentar marginalmente las ventas nacionales de viviendas nuevas entre un 1% y un 2%.
Mientras las políticas ofrecen apoyo, la caída de los ingresos por suelo sigue presionando las finanzas locales. Citi prevé que los ingresos por venta de suelo representen el 16% de los ingresos de los gobiernos locales en 2027, por debajo del máximo del 44% registrado en 2020; el déficit fiscal de los gobiernos locales fue de 9,7 billones de yuanes en los primeros 8 meses de 2026.