HSBC visita el mercado inmobiliario de Shanghái y Hangzhou: la oferta determina el ritmo de ventas y la reforma de venta de viviendas terminadas tiene un impacto limitado a corto plazo
El mercado residencial de Shanghái y Hangzhou ha mejorado desde la visita del primer trimestre, pero las ventas de viviendas nuevas se han desacelerado desde el máximo de primavera. Los proyectos de calidad y diferenciados siguen vendiéndose con relativa rapidez, mientras que la oferta concentrada ralentiza las ventas de viviendas de lujo; Greentown afirma que el impacto de la reforma en sus ventas de septiembre a octubre fue menor de lo previsto.
Fuente original：The Hongkong and Shanghai Banking Corporation LimitedPrimera publicación en Unhidea：Fecha de la fuente original：
Idea clave
HSBC considera que las diferencias de ventas entre proyectos en Shanghái y Hangzhou se deben principalmente a la calidad y la cantidad de la oferta, mientras que la reforma de venta de viviendas terminadas ha tenido un efecto limitado en las ventas recientes. No obstante, los promotores siguen afrontando presión para recuperar fondos.
¿Por qué siguen variando las ventas de los proyectos tras la mejora del mercado inmobiliario?
HSBC visitó proyectos residenciales en Shanghái y Hangzhou desde el 19 de octubre hasta el día 21 y observó que el mercado había mejorado gradualmente respecto a su visita anterior en el primer trimestre. Sin embargo, el impulso de las ventas de viviendas nuevas se ha moderado desde el máximo estacional de marzo a abril, y algunos proyectos de lujo empezaron a recurrir a intermediarios para vender en el segundo semestre.
Los proyectos con mejores resultados suelen combinar buena calidad del producto, mayor eficiencia en el uso del espacio, oferta limitada de viviendas nuevas en las proximidades o un posicionamiento diferenciado. Los promotores también están reduciendo el tamaño de cada fase de lanzamiento para mantener tasas de venta más altas.
Por otra parte, la concentración de la oferta de viviendas de lujo con un precio total de 30 millones a 40 millones de yuanes ofrece más opciones a los compradores y ralentiza las ventas. HSBC afirma que los precios de la vivienda son estables en términos generales y prevé ligeras subidas en los precios de los próximos proyectos nuevos afectados por la reforma de venta de viviendas terminadas.
¿Cuánto afecta la reforma de venta de viviendas terminadas a los promotores?
Greentown afirma que la actitud inicial de espera de los compradores ante la reforma de la política «828» se ha moderado. El impacto de la reforma en sus ventas de septiembre a octubre no fue significativo y resultó menor de lo que la empresa había previsto.
La empresa promueve las ventas mediante descuentos en plazas de aparcamiento y gastos de gestión, entre otras medidas, y anima a los compradores a pagar una entrada de entre 40% y 50%. La forma de aplicar la política relativa a las cuentas supervisadas sigue sin estar clara.
La financiación sigue siendo una limitación. Greentown actúa con mayor cautela al adquirir suelo, da prioridad a proyectos más pequeños y de baja densidad y aumenta la cooperación mediante empresas conjuntas para aliviar la presión sobre el flujo de caja; HSBC también ha tenido en cuenta el retraso del flujo de caja derivado de la reforma de venta de viviendas terminadas en su valoración de China Overseas Land & Investment.
¿Qué sostiene el mercado de viviendas de segunda mano?
PTI considera que las trayectorias de los mercados de vivienda nueva y de segunda mano han divergido: la demanda de viviendas nuevas de lujo se mantiene estable, mientras que algunos proyectos del mercado general cerca de la circunvalación exterior, donde han mejorado las condiciones de oferta, registran ventas sólidas. En el mercado de segunda mano, la competencia de viviendas nuevas con un uso más eficiente del espacio ha hecho que el ajuste de precios de las viviendas usadas esté prácticamente completo.
PTI afirma que el volumen mensual de transacciones de viviendas de segunda mano sigue siendo alto y que las viviendas con un precio total inferior a 3 millones de yuanes representan una proporción considerable. Entre los factores de apoyo figuran una rentabilidad por alquiler superior al 2%, la posible revalorización derivada de la renovación urbana y el posible respaldo a los precios que aportarían las compras públicas de viviendas usadas antiguas y pequeñas.
¿Qué empresas prefiere HSBC y por qué?
HSBC prefiere China Resources Land y China Overseas Land & Investment porque ambas cuentan con sólidos canales de financiación, una situación financiera sólida y presencia en ciudades clave. El banco recomienda comprar ambas acciones, con precios objetivo de 38.30 dólares de Hong Kong y 16.20 dólares de Hong Kong, respectivamente.
HSBC también recomienda comprar KE Holdings, al considerar que podría beneficiarse de una mayor actividad en las transacciones de viviendas de segunda mano. Su precio objetivo para las acciones cotizadas en dólares estadounidenses es de 23.50 dólares estadounidenses.
PTI también considera que el enfriamiento del mercado de suelo podría permitir a empresas estatales más pequeñas y no cotizadas ampliar sus reservas de suelo de calidad, por lo que las oportunidades derivadas de la reforma no necesariamente se concentrarán solo en los principales promotores.
