¿Por qué es limitado el impacto global de la exención del seguro de título?

  • La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU. estima que eximir el seguro de título del prestamista podría ahorrar a los prestatarios elegibles entre 500 y 1500 dólares por préstamo al cierre de la refinanciación. Goldman Sachs calcula que esto equivale a reducir en aproximadamente 4 a 10 puntos básicos el incentivo en el tipo de interés necesario para impulsar la refinanciación, y que solo aumentaría ligeramente la disposición a refinanciar.
  • Fannie Mae cuenta desde 2024 con un programa piloto de exención para préstamos de refinanciación de bajo riesgo, que sustituye el requisito correspondiente por una revisión automatizada del título a cambio de una pequeña comisión. Goldman Sachs considera que, incluso si se amplía el programa, la exención podría seguir limitada a préstamos de bajo riesgo; los tipos hipotecarios actuales son altos y el universo de préstamos afectados también es muy pequeño.
  • Por tanto, Goldman Sachs prevé que la orden ejecutiva en su conjunto no afectará significativamente a los tipos hipotecarios ni a los pagos anticipados de valores respaldados por hipotecas (MBS), aunque el impacto concreto dependerá de cómo la apliquen las entidades de financiación de vivienda.

¿Cuánto cambio adicional pueden aportar la exención de tasación y la simplificación de documentos?

  • Las entidades de financiación de vivienda patrocinadas por el gobierno (GSE) ya cuentan con mecanismos de exención de tasación: en 2026, aproximadamente entre 35% y 40% de los préstamos de refinanciación con retirada limitada de efectivo recibieron una exención, por debajo del máximo de 67% registrado en 2020. Goldman Sachs considera que la cobertura podría ampliarse tras la orden ejecutiva, pero el cambio podría ser gradual.
  • Los programas digitales existentes ya pueden verificar los ingresos, los activos y el empleo de los prestatarios, reduciendo la documentación en papel. La exención de requisitos como la nueva verificación de ingresos no suele reducir los costes de cierre, pero puede acortar los plazos de tramitación; Goldman Sachs no cree que la orden ejecutiva vaya a dar lugar a un programa de refinanciación completamente simplificado.

¿Por qué la cancelación proactiva del seguro hipotecario no tiene un efecto inmediato?

  • El programa piloto exige a las entidades de financiación de vivienda utilizar valoraciones automatizadas y otros datos para identificar proactivamente a los prestatarios que cumplan los requisitos para cancelar el seguro hipotecario, pero solo se aplica a los préstamos concedidos después de su creación. Por ello, Goldman Sachs considera que no afectará de inmediato a los costes actuales de propiedad de vivienda ni al mercado de MBS.
  • Fannie Mae y Freddie Mac ya permiten a los administradores de préstamos informar a los prestatarios elegibles de que pueden cancelar el seguro. Sus tasas históricas de cancelación son similares, por lo que Goldman Sachs considera que los prestamistas podrían no haber contactado activamente con los prestatarios; en el programa piloto, las entidades de financiación de vivienda podrían necesitar incentivos financieros para impulsar a los prestamistas a notificárselo de forma proactiva.

¿Qué pueden cambiar la reducción de tipos de los préstamos directos del gobierno y las viviendas prefabricadas?

  • La orden ejecutiva exige reducir los tipos de interés de los préstamos directos para viviendas unifamiliares de los departamentos de Agricultura y de Asuntos de los Veteranos. El volumen de préstamos directos del Departamento de Agricultura en el ejercicio fiscal 2026 fue de solo 571 millones de dólares; su tipo para préstamos directos destinados a viviendas unifamiliares es del 5,75% desde 1 de octubre de 2026, ya más de 100 puntos básicos por debajo de los tipos de mercado. Goldman Sachs considera que el tipo de interés no suele ser el principal factor limitante.
  • Los préstamos directos son distintos de los préstamos garantizados por el gobierno y titulizados como MBS de GNMA. Otra medida por el lado de la oferta consiste en crear un grupo de trabajo sobre viviendas prefabricadas para estudiar permisos estandarizados y métodos de fabricación modernos; Goldman Sachs considera que esto puede ayudar a aliviar gradualmente la escasez de vivienda.
  • Goldman Sachs considera que las entidades de financiación de vivienda podrían asumir parte del coste de mejorar la asequibilidad de la vivienda.