¿Por qué se ha agravado este año el lastre inmobiliario?

  • Goldman Sachs ha elevado su estimación del lastre directo del sector inmobiliario sobre el crecimiento del PIB real de China en 2026 de 1.5 puntos porcentuales a 1.8 puntos porcentuales, algo por encima también de los 1.7 puntos porcentuales de 2025. Esto revierte su expectativa anterior de que el lastre disminuyera algo este año.
  • La actividad real ha sido más débil de lo que Goldman Sachs esperaba a principios de año: entre el mes 1 y septiembre de 2026, los ingresos por cesión de derechos de uso del suelo, las nuevas viviendas iniciadas y la inversión en activos fijos inmobiliarios cayeron interanualmente 28%, 25% y 21%, respectivamente. La mayoría de los indicadores de actividad inmobiliaria han caído entre 60% y 90% desde sus máximos de 2020–2021, y el ajuste continúa.
  • El lastre directo mencionado abarca la construcción, los servicios inmobiliarios, la demanda de materias primas en fases anteriores de la cadena, el consumo relacionado con la ocupación de viviendas y el impacto fiscal asociado a la cesión de suelo. Mide el efecto del sector inmobiliario sobre la economía a través de varios canales.

¿Cómo prolonga la transición a la venta de viviendas terminadas la caída de la inversión?

  • El paso de la preventa a la venta de viviendas terminadas, junto con una supervisión más estricta de los fondos de los proyectos, restringirá las fuentes de financiación de los promotores. Sobre esa base, Goldman Sachs considera que la inversión inmobiliaria estará bajo presión en los próximos años y que la caída de la actividad constructora será más profunda y duradera de lo previsto anteriormente.
  • El nuevo escenario base de Goldman Sachs prevé que en 2027 los ingresos por cesión de suelo, las nuevas viviendas iniciadas, las ventas de viviendas nuevas y la inversión en activos fijos inmobiliarios caigan otro 20%, 20%, 10% y 17%, respectivamente; las caídas previstas para el conjunto de 2026 son, en el mismo orden, 30%, 22%, 8% y 20%. Por tanto, un menor lastre para la economía el próximo año puede coincidir con una contracción continua de la actividad inmobiliaria.
  • La superficie en construcción registrada en las estadísticas también puede ocultar la contracción real: algunos proyectos paralizados o cancelados siguen incluidos en ella. Goldman Sachs ha pasado a utilizar datos de nuevos inicios de obra para reevaluar la escala de la construcción en curso y corregir este sesgo.

¿Por qué disminuirá el lastre para el crecimiento si el sector inmobiliario sigue reduciéndose?

  • El mecanismo central es la disminución del peso del sector inmobiliario en la economía. Según la medida más amplia de Goldman Sachs, que incluye el consumo relacionado con la ocupación de viviendas y el canal de financiación mediante suelo, la participación del sector en el PIB ha bajado de alrededor de 30% en su máximo a aproximadamente 15% en 2025, y se prevé que se estabilice en torno a 8% a partir de 2030. A medida que disminuye su tamaño, también se debilita el impacto de nuevas caídas sobre el crecimiento general.
  • En este escenario base, Goldman Sachs prevé que el lastre directo baje de 1.8 puntos porcentuales en 2026 a 1.3 puntos porcentuales en 2027 y que prácticamente desaparezca en torno a 2030. Esta trayectoria depende del ajuste continuo de la actividad inmobiliaria y de su peso en la economía, y no exige que los inicios de obra o la inversión vuelvan a crecer el próximo año.

¿Se estabilizarán al mismo tiempo los precios de la vivienda y el consumo de los hogares?

  • Goldman Sachs considera que los precios de la vivienda podrían recuperarse más rápido en grandes ciudades como Shanghái y Shenzhen, donde las existencias ya son relativamente bajas. Sin embargo, en otras regiones del país, especialmente en ciudades de menor categoría con mayor presión de existencias, los precios podrían seguir cayendo durante varios años.
  • Los precios de la vivienda también afectan al consumo a través de la riqueza de los hogares. La relación utilizada en el modelo de Goldman Sachs es la siguiente: por cada 1 yuan que disminuye el valor de la vivienda, el consumo anual de los hogares cae en la misma dirección unos 0.01 yuanes. Este efecto indirecto debe contabilizarse por separado, además del lastre directo anterior.
  • Goldman Sachs estima que el efecto riqueza negativo de la vivienda alcanzó su máximo en 2024–2025. Bajo el supuesto de que los precios de la vivienda de segunda mano a escala nacional toquen fondo en 2030, el efecto se debilitará gradualmente y desaparecerá a comienzos de la década de 2030. Por tanto, la recuperación de los precios en algunas ciudades y el alivio de la presión sobre el consumo nacional siguen calendarios diferentes.

¿Por qué es difícil que las finanzas locales se alivien al mismo tiempo que disminuye el lastre para el crecimiento?

  • Basándose en el flujo de caja de los promotores, el equipo inmobiliario de Goldman Sachs prevé que el volumen de transacciones de suelo residencial en 2035 sea más de 90% inferior al de 2025. Las administraciones locales muy dependientes de los ingresos inmobiliarios siguen afrontando presión financiera y necesitan ingresos alternativos o recortes del gasto.
  • Por ello, Goldman Sachs considera que una posible ventana para ampliar el impuesto inmobiliario a todo el país se sitúa al final del decimoquinto plan quinquenal o durante el decimosexto, es decir, en la parte final de 2026–2030 o en 2031–2035, con el fin de ampliar la base tributaria local y compensar parcialmente la pérdida de ingresos por suelo. El momento y el alcance concretos dependerán de las condiciones del mercado de la vivienda y de la confianza del mercado interno.