Mengapa penjualan proyek masih berbeda setelah pasar properti membaik?

  • HSBC mengunjungi proyek hunian di Shanghai dan Hangzhou dari 19 Oktober hingga tanggal 21 dan menilai pasar berangsur membaik dibandingkan kunjungan sebelumnya pada kuartal pertama. Namun, momentum penjualan rumah primer telah melambat dari puncak musiman pada Maret hingga April, dan sejumlah proyek rumah mewah mulai menggunakan agen untuk penjualan pada semester kedua.
  • Proyek yang berkinerja lebih baik sering kali memiliki kombinasi kualitas produk yang baik, efisiensi penggunaan ruang yang lebih tinggi, pasokan rumah baru yang terbatas di sekitarnya atau posisi pasar yang terdiferensiasi. Pengembang juga memperkecil jumlah unit dalam setiap tahap peluncuran untuk mempertahankan tingkat penjualan yang lebih tinggi.
  • Di sisi lain, pasokan rumah mewah dengan harga total 30 juta hingga 40 juta yuan yang terkonsentrasi memberi pembeli lebih banyak pilihan dan memperlambat penjualan. HSBC menyatakan harga rumah secara keseluruhan stabil dan memperkirakan proyek baru berikutnya yang terdampak reformasi penjualan rumah jadi akan sedikit menaikkan harga.

Seberapa besar dampak reformasi penjualan rumah jadi terhadap pengembang?

  • Greentown menyatakan sikap menunggu awal pembeli terhadap reformasi kebijakan “828” telah mereda. Dampak reformasi terhadap penjualannya dari September hingga Oktober tidak signifikan dan lebih kecil daripada perkiraan perusahaan sebelumnya.
  • Perusahaan mendorong penjualan melalui diskon tempat parkir dan biaya pengelolaan, antara lain, serta menganjurkan pembeli membayar uang muka sebesar 40% hingga 50%. Cara penerapan kebijakan rekening yang diawasi masih belum jelas.
  • Pengaturan pendanaan masih menjadi kendala. Greentown lebih berhati-hati dalam memperoleh lahan, memprioritaskan proyek yang lebih kecil dan berkepadatan rendah serta meningkatkan kerja sama usaha patungan untuk meredakan tekanan arus kas; HSBC juga memperhitungkan keterlambatan arus kas akibat reformasi penjualan rumah jadi dalam valuasi China Overseas Land & Investment.

Apa yang menopang pasar rumah sekunder?

  • PTI menilai arah pasar rumah primer dan sekunder telah berbeda: permintaan rumah mewah baru tetap stabil, sementara penjualan sejumlah proyek pasar massal di dekat jalan lingkar luar yang kondisi pasokannya membaik tergolong kuat. Di pasar sekunder, persaingan dari rumah baru dengan penggunaan ruang yang lebih efisien telah membuat penyesuaian harga rumah sekunder pada dasarnya selesai.
  • PTI menyatakan volume transaksi bulanan rumah sekunder masih tinggi, dengan rumah berharga total di bawah 3 juta yuan mencakup porsi yang cukup besar. Faktor pendukungnya meliputi imbal hasil sewa di atas 2%, potensi kenaikan nilai dari pembaruan kota, serta kemungkinan dukungan harga dari pembelian rumah sekunder lama berukuran kecil oleh pemerintah.

Perusahaan mana yang disukai HSBC dan apa alasannya?

  • HSBC memilih China Resources Land dan China Overseas Land & Investment karena keduanya memiliki akses pendanaan yang kuat, kondisi keuangan yang sehat dan keberadaan di kota-kota inti. Bank tersebut memberikan peringkat beli kepada keduanya, dengan target harga masing-masing 38.30 dolar Hong Kong dan 16.20 dolar Hong Kong.
  • HSBC juga memberikan peringkat beli kepada KE Holdings, dengan pandangan bahwa perusahaan itu berpeluang diuntungkan oleh transaksi rumah sekunder yang lebih aktif. Target harga saham yang tercatat dalam dolar AS adalah 23.50 dolar AS.
  • PTI juga menilai pasar lahan yang mendingin dapat memungkinkan perusahaan milik negara yang lebih kecil dan tidak tercatat di bursa menambah cadangan lahan berkualitas, sehingga peluang dari reformasi tidak selalu hanya terkonsentrasi pada pengembang terkemuka.