Taxa de vacância de moradias para idosos nos EUA cai para 8,4%: por que a melhora do crédito dos títulos ainda depende da operação?
O JPMorgan avalia que o envelhecimento da população e a oferta limitada sustentam os aluguéis de moradias para idosos, mas os custos de mão de obra, os reembolsos governamentais e a capacidade dos residentes de converter em dinheiro o patrimônio líquido de suas casas determinam a margem de lucro; parte da queda da inadimplência dos empréstimos também decorre da liquidação de empréstimos problemáticos.
Fonte original：J.P. MorganPrimeira publicação na Unhidea：Data da fonte original：
Ideia principal
A oferta e a demanda por moradias para idosos estão melhorando, mas o JPMorgan considera que o controle de custos pelos operadores e a composição dos pagadores são decisivos para que o crescimento da demanda se converta em lucro e capacidade de pagamento dos empréstimos.
Por que a taxa de vacância caiu de 17% para 8,4%?
A absorção líquida trimestral de moradias para idosos nos EUA superou as novas entregas por 21 trimestres consecutivos, e a taxa nacional de vacância caiu de 17% no primeiro trimestre de 2021 para 8,4% no segundo trimestre de 2026. Desde a pandemia, a absorção líquida trimestral tem sido de cerca de 0,6% do estoque existente, enquanto as entregas permaneceram em torno de 0,2%; a demanda por ocupação continua absorvendo as unidades vagas.
Em 2026, os integrantes mais velhos da geração baby boomer chegam aos 80 anos, idade típica para ingressar nessas moradias. O JPMorgan prevê que os altos custos de financiamento e de mão de obra e o acesso limitado a capital continuarão restringindo o desenvolvimento, enquanto a relação entre oferta e demanda poderá impulsionar os aluguéis.
Há demanda por ocupação, mas por quanto tempo os idosos podem pagar?
Com base nos dados da pesquisa HRS de 2022, o JPMorgan comparou três anos de renda, ativos financeiros e patrimônio líquido da residência com três anos de aluguel. Estimou que, entre os domicílios americanos com mais de 75 anos, as proporções capazes de custear três anos de vida independente, vida assistida e cuidados de memória eram, respectivamente, 81,2%, 74,1% e 64,9%.
Após excluir o patrimônio líquido da residência que só pode ser utilizado mediante venda ou hipoteca, as proporções caem para 65,7%, 56,2% e 44,5%. Se também forem considerados o sustento do cônjuge e outros gastos de vida, a capacidade de pagamento cai ainda mais; a conversão do envelhecimento populacional em demanda por moradia paga pelos próprios residentes é limitada pela capacidade de converter ativos em dinheiro e pelo orçamento familiar.
Por que a alta dos aluguéis não necessariamente traz melhora equivalente nos lucros?
Os custos de mão de obra frequentemente representam mais da metade das despesas operacionais em instalações de vida assistida, cuidados de memória e enfermagem, e o aumento dos salários reduz diretamente o rendimento operacional líquido dos imóveis. Por isso, o JPMorgan considera as moradias para idosos um ativo altamente dependente da capacidade operacional.
A vida independente e a vida assistida são financiadas principalmente pelos próprios residentes, e os aluguéis podem ser ajustados em resposta aos custos; as instalações de enfermagem especializada dependem mais dos reembolsos do Medicaid e do Medicare definidos pelo governo. Suas margens de lucro costumam ser de apenas 0,4%–2,6%, com espaço limitado para ajustar a receita, o que as torna mais sensíveis a choques de custos.
Um estudo federal com dados de 2019 mostrou que o pagamento mediano do Medicaid a instituições de cuidados de enfermagem cobria apenas 82% dos custos. Por isso, a composição dos pagadores é fundamental: maior dependência de residentes cobertos pelo Medicaid aumenta a pressão sobre os lucros.
A inadimplência dos títulos ligados a moradias para idosos está caindo: onde está exatamente a melhora?
Na data do relatório, a emissão de CMBS de moradias para idosos no ano somava 7,4 bilhões de dólares, e o saldo em circulação mais recente era de cerca de 60,7 bilhões de dólares. Quase todo o montante estava em CMBS de agências, principalmente em carteiras de empréstimos do programa Ginnie Mae. Os imóveis e os riscos operacionais associados às diferentes carteiras de empréstimos não são iguais.
As taxas de inadimplência dos empréstimos para moradias de idosos Freddie K e dos empréstimos do programa de saúde Ginnie Mae caíram de modo geral desde aproximadamente julho de 2024. Contudo, uma análise mais detalhada do JPMorgan constatou que a queda no segundo caso foi impulsionada principalmente por pagamentos antecipados involuntários decorrentes da liquidação de empréstimos problemáticos, não podendo ser atribuída integralmente à melhora operacional dos tomadores existentes.
Em uma amostra de cerca de 130 empréstimos inadimplentes, aproximadamente 60 eram de instalações de enfermagem e 40 de centros de vida assistida. Entre as causas comuns de inadimplência identificáveis em fontes públicas estão dificuldades financeiras, escassez de pessoal, mudanças regulatórias e encerramento do financiamento governamental, diretamente relacionadas às restrições operacionais mencionadas.
